飙升的山北，今年土拍最火板块，无锡下一个房价3万+聚集地！

无锡人有句老话叫：崇安贵，南长富，北塘穷。

这句话很明确的说明了老无锡人，对梁溪几个老城区的看法。

老北塘区的楼市，也因为各式各样的原因，很难以达到其他两个老城区的高度。

为什么会这样说呢？

北塘区是作为无锡老工业基地的身份存在的。我们从最近“山北地块”拍的几个块地的名称中就可以看出端倪：

绿地西水晶舍的“小天鹅地块”

阳光城的“淀粉厂地块”；

爱情地产的“造船厂地块”；

爱情地产的“黄巷热电厂地块”；

另外，老北塘区的教育资源，也没有其他两个区强。崇安区有连元街小学、崇宁路小学和锡师附小本部，南长区有锡师附小阳光校区。

北塘弱于崇安和南长，山北（因地处惠泉山北麓而得名）又是北塘中最弱的板块。因为人们常说：山南水北。房子最好建在山的南面，水的北面。虽然这其中的科学道理有待考证，但是不少人会以此说法，决策是否去山北买房。

另外，最近密集的土拍集中地在山北东边3号线和4号线交汇口盛岸路地段，距离传说中的“不利因素”直线距离3.4km，我们一般认为超过2km是没有太大影响的。

尽管如此，山北的地理位置、学区还是不占优，使得山北的房价长期维持在较低水平。

我以前也很少关注这个区域，理由是觉得这个地方地理位置一般，配套一般，环境一般，各方面成长空间都小。

但是，随着今年山北一场接一场的土拍、各种规划，该板块人气飙升，堪称2020年的当红板块！

一、土拍：土地价格突破新高，直接叫板经开区

今年3月，山北-盛岸板块就开始土拍不断，这儿的土拍绝对像一场电影大片儿，剧情步步紧逼，节奏紧凑，让人热血沸腾。

山北虽然距离主城区更近，但是2020年之前土拍价格一直不温不火，有的成交价甚至低过锡东新城和东亭。

2018年3月土拍的小天鹅地块，也就是目前在售的绿地西水晶舍，楼面价只有7015元/㎡。

同属梁溪北的山北和黄巷，一直被认为是无锡主城区价格最洼地。时隔两年的2020年，这里才重新燃爆。

2020年，山北的土拍一直在不断的创新高：

从今年初3月份，淀粉厂的12322元/㎡，到6月份，长城造船厂C地块以16626元/㎡的楼面价成交，再到7月份，黄巷热电厂的17426元/㎡，再到本月28号石门路的两个地块，起拍价竟然达到了1.5万和1.6万每平米，限价18000元/㎡。

要知道，上次土拍价格最高的黄巷热电厂地块，起拍楼面价也只有11989元/㎡。

山北两个地块，石门路B、C地块，和之前拍的几块地相比，距离规划中的连元街小学惠山分校更远一些，该地块成为学区的可能性很低。

我个人认为不会到1.8万上限，因为距离上次山北土拍仅仅过了3个月，距离烈士陵园不到1km，并且少了学区的利好。但是它的起拍价更高。如果延续以前土拍的热度，很容易会刷新山北地价新记录，能否会顶到1.8万上限，还要看官方开发此板块的决心和意愿。

房子的核心就是土地。为什么一套房子的价格会不断上涨？

因为一座城市的土地是固定的，而且可以开发区域更少。所以土拍最能带动一个区域房价的上涨，最直接受益者就是附近待售的新楼盘。

所以，土地价格，是城市房地产发展的风向标和楼市的晴雨表，也是城市内部板块的鄙视链的重要组成原因之一。

二、学区：连元街惠山分校，提升山北板块价值

今年3月，连元街小学惠山分校选址分校的规划，撩拨了全无锡的人心。7月官宣落地梁溪北山北板块，直接把该板块热度推向了高潮。

目前连元街小学惠山分校规划图正式出炉，预计2022年交付使用。

连元街小学为无锡第一梯队仅次于锡师附小的名校，这几年本部周边房价一涨再涨，而连元街小学惠山分校，为连元街小学的第一个分校，它的到来对于山北板块的热度有着最直接影响。我们都知道，教育是驱动一个板块发展的先行军。

1、尚贤集团和锡师集团几所小学的引入，使得经开区楼盘成为这几年无锡炙手可热的抢手货；

2、锡东新城和惠山新城的热度也是由学区引爆的；

3、滨湖区没有特别拔尖的小学，但是，传言中蠡湖新城引入的南师大附小，也能给这个版块带来一定的躁动；

4、山北连元街惠山分校的引入和接连不断的土拍，让山北板块直接登顶2020年末当红宝座！

三、交通：无锡第二个双地铁交汇站，加速板块人口聚集

之前，对于住在山北的人来说，对上班时段山北的交通，大多数人是叫苦不迭，即便是地缘客购房，第一反应也是能不买就不要买山北。但是随着地铁的开通，这个短板会逐渐消失。

俗话说，地铁一响，黄金万两。梁溪区最近土拍地块基本集中在山北-盛岸板块，地铁3号线将于今年10月底开通，地铁4号线一期预计将于2021年通车，两条地铁刚好交汇于此。

让大家对于这个地处地铁3号线和4号线交汇的板块重新获得关注。

3号线贯穿惠山区、梁溪区、新吴区。

4号线北起刘潭，途径河埒口、蠡湖新城、经开区，太科园和硕放机场。

山北的盛岸地铁口为3号线和4号线的交汇口，所以这个地段是非常重要的换乘点，人口聚集效应会非常明显。

在大城市里，四散的人群，按照地铁站聚集生活。地铁站就像个小磁铁，将整个城市散沙人群吸引成一坨一坨的，阶梯状分布，从而影响房价格局。

无锡也一样，人口聚集和地铁有着直接的关系。以前我也说过很多次，买房要着重看附近1km内是否有地铁。

们可以得出结论：就像磁铁周围的磁场一样，同时也像尼罗河沿岸的居民分布一样，地铁和人口聚集是有着非常直接的关系！

在此之前，无锡唯一的双地铁口站，是位于主城核心的三阳广场站。3号线通车后，盛岸站，是无锡第二批双地铁口站，并且不难发现，4号线建成后，除三阳广场站外，盛岸站在纵向关系中，与河埒口处于对应关系，一个在南，一个在北。以盛岸为核心的梁溪北板块，同样在今年的土拍中表现亮眼，土地价格频频突破新高，大有成为第二个河埒口的势头。

无锡地铁目前仅有1号线和2号线两条地铁，地铁影响房价的效应还是不够明显，等地铁5号线建成后，“地铁网”雏形初城，人们会立即体会到“地铁网”带来的交通上的巨大便利性。因为山北的交通，在地铁建成之前是短板，住在山北的人的体会会更加明显。

四、山北，无锡下一个房价3万+的板块，妥妥的！

3月份，无锡市康复医院（梁溪区中医医院）新建项目选址出炉。该项目位于江海路与钱皋路交叉口的东南侧；

3号线这个月底差不多将要开通；

江海高速路和前高路的拐角处，惠峰路和新惠路拓宽工程，也在加紧的施工中，相信在未来几个月内就能完成；

这些在实施中的政府规划，也足以说明官方对山北地块的重视。重点看下山北的土规：

看看目前山北最核心的超大地块的住宅用地，土拍时间待定。好吧，这也是我心中预定养老的地方。我还是更喜欢老城区的人间烟火气，因为这很江南！就像寄畅园一样，是唯一的存在！

目前种种迹象也表明官方有意打造山北板块，但具体也看看马上要到的10月28号的土拍情况，是否能延续以前土拍的热度？是否刷新山北地价新记录？能否会顶到1.8万上限？来推测开发商的判断和政府开发此板块的决心和意愿。

梁溪区这个月土拍的石门路地块，或许能进一步推进山北板块的发展，像山北板块这样的人口密集型的商圈，首先要采取的措施，就是要留住原居民、地缘客，再吸纳人口流入。

所以从几年前协信未来城的开始，到梁溪本源的开发，到今年连元街在山北设立分校，加上两个地块的土拍，规划的落地，交通的完善，种种迹象表明，该板块妥妥的成为无锡下一个3万+的板块，山北板块未来会发生巨大的变化。