天津落户购房建议/2020南开上学、买房攻略，三个片区如何选择？

最近天津各区2020“小升初”志愿填报陆续开始启动了，首个“公民同招”年，各区划片详情、学校具体情况、政策注意事项……各种信息一箩筐，砸得新晋家长尤其是外地家长晕头转向。

为了让广大家长对天津今年的升学政策加深了解，买房情报将从本期开始，围绕“小升初”，详细介绍天津各区升学政策、学区划片以及学区房那些事儿，为以后转学、择校、买房提供参考。

先从市内六区的南开区说起。

天津“小升初”、学区房

南开区

一、你需要知道的2020南开“小升初”概况

2020年南开区公办学校划片范围跟去年完全一样，仍然是北片8所公办初中，对应12所小学；中片和南片各4所公办初中，分别对应12所、8所小学。

民办学校方面，今年面向南开区招生的民办初中有：翔宇学校、育贤中学、津英中学、美达菲学校、日新国际学校、翔宇国际学校6所。

 南开区教育资源分析

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首先从学片角度分析，南开区分为“北片、中片、南片”三个片区，采取小升初划片摇号的政策。

注1：东方小学、美达菲学校、翔宇国际学校、博瀚小学、日新国际学校和南开翔宇学校是私立小学。其中东方小学为五马路小学的私立校，日新国际学校为南大子弟学校。

注2：南开翔宇学校校区位于梅江，翔宇国际学校为九年一贯制。

注3：中营瑞丽小学为原华宁道小学，是天拖片区配套小学，与中营小学合作办学，由中营小学副校长兼管。

首先，我们从南开区各初中报名人数及一、二志愿录取率来评价各片公立初中的综合实力。北片初中数量最多，综合实力最强；其中南开中学属于第一梯队，一志愿录取率不足26%；二十五中和崇化中学（北马路）属于第二梯队，一志愿录取率为45%-55%；崇化中学（临潼路）、田家炳中学（原育红中学）和四十三中学属于第三梯队，一志愿录取率100%，二志愿录取率不足30%。中片南大附中和天大附中实力较强，一志愿录取率40%-60%。南片天津中学优势明显，一志愿录取率在30%-40%，师大附属实验中学为2019年首次招生，实力尚待验证。

从划片情况来看，北片的教育资源明显优于中片和南片。得益于北片初中的综合实力强劲，北片的小学生源质量最为优质，南开区三所最受私立初中青睐的名牌小学五马路小学、中营小学和南开中心小学都属于北片，市五所——南开中学更为北片的教育资源增加了含金量。而中片和南片以“直升初中”为主，整体实力弱于北片。

南开区小学初中一体办学较多，“小学直升初中”的升学特点明显，并且”直升“早于公立校小升初统一摇号，那么在新政下，如果直升的初中水平不差，这些直升小学将成为部分家长的最优选择。

南开区可直升小学如下：

1、南开翔宇小学，小学位于梅江、翔宇初中位于保山道。有较大的机会直升翔宇初中，但校内考试分数靠后没有资格进入翔宇初中，需要进入划片摇号；

2、翔宇国际学校，九年一贯制，设有小学部和寄宿初中部，寄宿初中在静海团泊，本校小学优先入学初中部，初中同时面向社会招生；

3、南开实验学校，九年一贯制，2019年小升初15%私立，40%本校初中直招，小升初直升班已取消；

4、南开科技实验小学（原黄河道小学），九年一贯制，可直升南开科技实验中学，但初中成绩较为一般；

5、天大附小，天大子弟学校，特定圈层九年一贯制学校，二代直升天大附中，三代须摇号；

6、南大附小，南大子弟学校，日新小学成立后，子弟进入日新的较多，南大附小生源更加社会化，特定圈层九年一贯制学校，二代直升南大附中，三代须摇号；

7、南开日新国际学校（南大子弟学校），是南开大学教育基金会举办的公益性民办学校，学校现有小学部、初中部，即将建设国际高中部，九年一贯制，小升初无压力，日新国际中学成绩优秀；

8、美达菲小学，与美达菲中学为一体学校，小学部为新建校；

9、阳光小学，九年一贯制，直升九中，但初中成绩较为一般。

 揭秘南开区热点小学

探寻中营小学￭中交海河公馆新校区

由于南开区名牌公立小学仅有中营小学、五马路小学和南开中心小学，有限的学校数量导致三所小学的负荷不断增大，我们将就这三所热点小学为大家做详细解读。

（1）老城厢里的热门学校——中营小学

中营小学是天津最早的官办小学，位于南开区与红桥区交界，因此成为红桥区跨片上学的优先选择之一。其对口学区房是南开区学区房价格最高的片区，人口密度大，生源数量多。2019年，中营小学20个班，每个班50+，是名副其实的航母校。为缓解不断增大的生源入学压力，中营小学建设了第二校区，位于东北角，目前尚未竣工。

中营小学对口的学区房社区丰富，可选择的房源较多。以东北角艺术公寓为代表，房源价格集中在250万以内，低总价优势也使其成为中营学区房中成交最活跃的项目之一。同样小户型成交活跃的龙亭家园，50-60㎡产品保值增值能力最强，均价年涨幅达6%；80-90㎡户型增值能力稍显逊色，价格增幅并不明显。以富力城社区为代表，兼具学区与改善功能，主力成交户型在85㎡以上，主力成交总价在400万以上，适合经济实力较强的客户。

尚佳新苑、龙亭家园、熙园新居等偏刚需的住宅，一室总价能控制在250万-300万，两室都在300万以上；

富力城户型稍大、更加改善，适合经济实力较强的客群，主力户型总价在400万以上；

此外50年产权的居住型公寓项目艺术公寓，也能迁户上学，小户型总价能控制在200万以下

中营小学对口的学区房社区丰富，可选择的房源较多。以东北角艺术公寓为代表，房源价格集中在250万以内，低总价优势也使其成为中营学区房中成交最活跃的项目之一。同样小户型成交活跃的龙亭家园，50-60㎡产品保值增值能力最强，均价年涨幅达6%；80-90㎡户型增值能力稍显逊色，价格增幅并不明显。以富力城社区为代表，兼具学区与改善功能，主力成交户型在85㎡以上，主力成交总价在400万以上，适合经济实力较强的客户

【海河公馆】中营小学片最后一席新房

（2）公认的老牌重点学校——五马路小学

五马路小学周边，学区上车也兼改善

五马路小学原名为南大道小学，先后于2001年、2003年兼并了双峰道小学和长虹小学，现有广开二马路校区和南丰桥校区2个校区。

跟热闹的老城厢相比，五马路小学对口学区片更接近纯居住区，房源很多：

怀仁里、颂禹里、朝园里、凤玉里等房龄20年以上的适合上车，50㎡以下的小户型房源100多万就能拿下来，相对舒适的两室总价一般在260-300万；

房龄10年左右的融侨观邸、风荷新园、格调系列（格调春天花园、天江格调花园、天江格调故里、天江格调兰庭）等更适合改善，基本没有小户型，总价500万以上。

其对口学区房成交活跃的多为20年房龄以上的社区。以格调系列为代表的社区，兼具学区和改善双重功能，是五马路小学学片内最优质的学区房，主力成交户型在100㎡以上，总价500万以上。总的来看，五马路小学学片内一室总价集中在200万以内，居住相对舒适的两室总价一般在260-300万。其中颂禹里、怀仁里、凤玉里和朝园里小区市场表现稳定，成交价格均略有涨幅。

（3）退而求其次的平民好学校——南开中心小学

南开中心小学原名南开四马路小学，是天津市九年义务教育示范校，学校现有2个校区，分别为双峰校区和三马校区。

片内老住宅社区较多，学区房入手门槛相对较低。随着近年来中营小学和五马路小学学区房价格的水涨船高，南开中心小学成为不少经济实力有限的家长的选择。以同安里、怀庆里、佳音里、龙德里和紫光苑为代表的小区，一室主力成交总价在150万以内，两室主力成交总价在260万以内。学片内也不乏金融街融汇、仁恒海河广场这样的优质房源，但其已经脱离了学区属性，主要面向改善型客户。

因为热门小学、顶尖中学都集中于北片，所以北片的学区房最贵、溢价也明显更高。中南部区域就以落户、居住需求为主了，学区属性不强。

4中心小学周边，退而求其次之选

南开中心小学原名南开四马路小学，是天津市九年义务教育示范校，属于后起之秀，现有双峰校区和三马校区2个校区。

周边老社区较多，虽然也有金融街融府、仁恒海河广场这样的次新改善房源，但学区属性强的还是同安里、怀庆里、佳音里、龙德里、紫光苑这类老破小，学区房入手门槛比中营和五马路小学附近的要低一些，一室主力成交总价在150万以内，两室主力成交总价在260万以内。

5、其他片区，佛系上学、学区属性不强

南开中片、南片因为不像北片有那么多重磅小学，所以形成的几个居住板块学区属性就比较淡了，基本还是以落户、居住需求为主，适合想入住市区但对学区要求不高的客群。

比如邻近华苑产业园区的王顶堤片区，对口的小学有中英瑞丽、华夏、新星小学等，周边老房子多、小户型多，如果单纯只为落户的话，100万以内的房源也有，适合刚需上车。

而南部的水上公园、南翠屏公园区域，虽然教育资源也一般，学区溢价低，但优越的环境加上成熟的商圈，居住舒适度还是很高的，房价也不算贵，50年产权的奥城公寓，一室小户型总价也就七八十万；水上公园一侧的水蓝花园、水上温泉花园等，对口水上小学，6层板楼为主，户型90㎡以上，总价250万起。

对于家长来说，合理的买房建议依然是：选择具有强居住属性的学区房不会错！所谓强居住属性：总价可控、尽量不要老破小，住着相对舒服，将来也便于转手。

2020年南开区志愿填报及录取规则为：

第一阶段

非“直升”学生在所属学区片内的公办学校和区内民办学校中，自愿选报1-6所学校，选报顺序由学生本人确定。

按照志愿优先的录取原则，对报名人数未超过招生计划的初中，学生直接入学；对报名人数超过招生计划的初中，以随机派位的方式确定入学。

第二阶段

未被第一阶段录取的学生，将采取随机派位的方式升入片内有学位的公办初中或区内有学位的民办初中。

今年需要注意的是三个点：

公办校、民办校招生入学工作同步组织实施，录取结束后同步注册学籍；

选择相对自由，可以全选民办，也可以一个民办都不填；

第一志愿未被录取的学生不再像往年那样就近分配，而是随机分配。

另外从计划招生数量上来看，2020年南开区招生计划总数比去年多了1055人，除师大附属实验减少了40个名额外，大部分初中都将扩招，最多的是天大附属，招生计划新增225人。大概是首次“公民同招”，教育局为应对新政可能带来的不确定情况，统筹各学校打出了余量。

二、北片学区最强，中片、南片直升校多

论教育资源综合实力，南开北片无论是公办中小学还是民办校的含金量，都要明显优于中片和南片。另外南开区的九年一贯制直升校也很多。

1、含金量高、竞争激烈的北片

北片东西跨度大，学校数量最多，含金量也高。全区公认最好的三所小学：中营、五马路、南开中心小学都位于北片，小学生源质量最优；初中则有两位总理的母校、市五所之一的南开中学。

与关注度最高相应的，是北片的“小升初”报考也最为复杂。由于北片公办初中一共有8所，位置分散，成绩差异也很大，而志愿名额包括民办校在内，只能填6个，所以北片家长在取舍上往往会比中片、南片纠结得多。

整体来说，北片东部的成绩要好于西部，但由于摇号划片的执行，这几年生源流动性增加，加上今年二次随机派位而非就近分配，将进一步平衡生源，更增加了学校的成绩变量。比如曾经的垫底校五十中、科技实验中学（原外国语中学），因为生源的变化后来都排到中上游了，新的垫底校又变成了四十三中……

家长考察各校情况，除了比较校内阶段性考试成绩之外，周边小学的成绩、培训机构数量等，也是重要的参考项。综合以往信息来看，今年南开北片8所公办初中按报考热度可以划分为4个梯队：

第一梯队：南开中学、第二十五中学(青年路)、崇化中学(北马路）；

第二梯队：五十中学、南开田家炳中学；

第三梯队：南开科技实验中学、崇化中学（临潼路）；

第四梯队：第四十三中学

2、直升校较多的中片和南片

中片和南片以“直升初中”为主，整体实力弱于北片，报考也少了很多纠结——各片都只有4所公办初中，而志愿名额是6个，反正不可能都招满，只要把4个公办校按照意愿顺序全填进去，就不会进入第二阶段的随机排位了。

中片初中里，实力较强的当属老牌名校南大附中、天大附中，成绩比较稳定，一志愿录取率差不多都在40%-60%，不过这俩都是九年一贯制子弟学校，分别对应南大附小和天大附小，都是二代直升，三代需摇号。近年来南大子弟上民办的日新小学比较多，因此南大附小生源更偏社会化。

六十三中、师大南开附中为中片第二梯队，家长可以根据距离和个人接受度安排报考顺序。

南片4所公办初中成绩差距最小，第一梯队的首先是天津中学，作为市教委直属重点中学，综合实力更强，一志愿录取率在30%-40%；其次是南开实验，九年一贯制，一部分本校直招，一部分来自私立。

第二梯队的第九中学也是九年一贯制，对口阳光小学直升，不过目前初中成绩一般。师大附属实验中学2019年首次招生，实力尚待验证。这两个也是根据个人喜好安排报考顺序。

3、梯度分明的6所私立校

今年面向南开区招生的私立校增加为6所，分别为：翔宇学校、育贤中学、津英中学、美达菲学校、日新国际学校、翔宇国际学校。

从学费上来说最贵的是美达菲学校，2020年学费是30000元/年，新建的小学部与美达菲中学为一体学校，可以直升。

而口碑和热度最牛的还是南开翔宇中学，2020年学费是21000元/年。南开翔宇小学位于河西梅江，初中则在南开保山道，翔宇小学部有较大机会能直升初中，但成绩靠后的就得划片摇号了。

翔宇国际学校也是九年一贯制，本校小学优先入学初中部，初中同时面向社会招生，但初中是寄宿制，地点在静海团泊新城，学费21000元/年、住宿费4000元/年。

日新国际是南开大学教育基金会举办的公益性民办学校，南大子弟入学较多，现有小学部、初中部，即将建设国际高中部，九年一贯制，小升初无压力，中学成绩优秀，不过报考竞争也很大，2020年初中学费25000元/年。

育贤中学、津英中学成绩就不是很突出了，学费也相对比较便宜，12000-13000元/年。

今年是民办摇号第一年，历史成绩不做参考，所以本批新生的成绩将很大程度上影响明后年各校的热度，据说这几所私立已经准备安排最优秀的老师来带了，未来成果如何还是以实绩为准。