光谷东楼市的优点和缺点

2020-10-18 来源：

先说一个事实：光谷东已经打破了武汉楼市的环线理论。

几年前，楼市最火的话题是四新跟光谷东的楼市哪个更有潜力？现在，三环外的光谷东不仅已经全面超越三环内的四新，也超过了汉口的后湖。

未来，随着光谷东预期的进一步兑现，差距还会进一步拉大。

那么，光谷东是完美的吗？当然不是，武汉任何一个板块都有很多缺点。

优点

1 产业发达

光谷东的高新产业主要沿着高新大道布局，依次分布着光谷生物城、未来科技城、国家存储器基地（属于未来科技城范围）。

2008年，为了应对金融危机，光谷生物城落户二妃山下。如今，光谷生物城的版图已经从光谷三路延伸至光谷七路。目前已拥有2000余家企业，近5万员工，已成为光谷东名副其实的中流砥柱。

12年间，8家世界500强企业来了，13个院士项目在此落地。光谷生物城去年总收入突破1200亿元，生物医药产业成为仅次于光电子信息的光谷第二大战略性支柱产业。

光谷生物城重要企业包括：辉瑞、费森尤斯卡比、赛默飞世尔、霍尼韦尔、赛诺菲巴斯德、杜邦先锋、拜耳作物、国药集团、药明康德、人福医药、华大基因等。

2010年，未来科技城落户光谷七路。未来科技城的规划面积达到66.8平方公里的土地，核心区只有0.3平方公里，却聚集了200多家创研机构，1万多名科研人员，其中就包括华为武汉研究院。

10年间，12家世界500强来了，8位院士、20名“百人计划”人才、26名“千人计划”专家落户于此，累计引进高层次人才创业团队200余个。

大名鼎鼎的国家存储器基地也位于未来科技城（左岭片区）。2016年11月，在乌镇世界互联网大会上，紫光集团宣布，总投资额240亿美元（约1600亿人民币）的国家存储器基地项目在武汉未来科技城动工。以该项目为龙头，武汉欲在光谷打造“芯片-显示-智能终端”的产业集群，它的建成意味着武汉从此由“钢时代”走向“硅时代”。

未来科技城主要企业包括：华为、国家存储器基地、华星光电、新思科技、新能源研究院、锐科激光等。

2 商业强大

光谷东的商业主要集中在光谷中心城。

2015年8月3日，东湖新技术开发区公共服务中心正式搬迁至光谷东，这标志着光谷中心的正式迁移，光谷中心城的商业布局随之铺展开来。

按照规划，光谷主中心将由鲁巷移至光谷东，鲁巷定位为区域副中心，并以花山、左岭、流芳和牛山湖等作为四大支撑，大光谷将建成“一主一副、四组团中心”的新版图。

光谷中心城的重要商业项目有22个，其中100亿以上2个，50～100亿5个，10～50亿11个，1～10亿4个，世界500强项目4个。

体量最大的商业体为瑞安光谷创新天地，约35万方。2017年，华夏瑞信（香港）有限公司以约23亿人民币，成功竞得光谷中心城区域内的P（2016）165号地块，总用地面积约606亩。瑞信承诺将引入银行、证券、信托、保险、基金等相关金融领域不少于8家机构入驻；其中，排名前5的机构不少于5家。据悉，该项目投资总额不低于130亿元人民币。

体量第二大、第三大的商业体分别为光谷大悦城（中粮）、龙湖光谷天街，分别约15.9万方、13万方。

总投资80亿元的地下走廊项目位于高新大道与高新五路之间，沿光谷五路及神墩一路、望月路等道路下建设，体量约4.7万方。地下走廊共建设三层，长3.6公里、宽1.3公里，空间之间互相连通。这是“中国最长的地下空间走廊”，全球规模最大的单个地下空间项目。

3 交通便利

轨道交通方面，目前11号线已通车，可以2号线无缝换乘；19号已全面开建，通车后可与11号线无缝换乘；规划中的还有13号线。

有轨电车方面，T1线从光谷广场至光谷芯中心；T2线从未来科技城至汤逊湖城铁站。

高新二路有一条BRT快速公交线路，主要用于服务武网公开赛。

另外，光谷火车站（武汉东站）即将建成，这是武汉第5大火车站，建成以后，光谷火车站将建设成为城铁、地铁、公交三位一体的大型综合交通枢纽。

4 绿化率高

与三环内不同，光谷东属于新区，在开发之前除了庄稼地就是植被，所以它的绿化率特别高。

另外，在规划的住宅区、产业园、商务区之间还规划着大大小小十几个公园。比较大的有新月溪公园、豹子溪公园（生态绿廊）和二妃山风景区。

新月溪公园总占地约53公顷，大于46公项的解放公园及32公顷的中山公园，由“光之园、水之园、智慧之园、活力之园、自然之园”构成。三山一水的新月溪公园是光谷中心城的绿肺，光谷中心城的主要商业体也主要沿新月溪公园分布。

二妃山风景区位于高新大道与高新二路之间，苍翠山脉绵延3000米，自古就是风水宝地。600年前，明朝皇室看中此山风水气韵，不辞万里在此葬下两位皇妃，二妃山之名便是由此而来。二妃山绿道全长约5公里，奥体中心、奥特莱斯、光谷网球中心就在二妃山下。

缺点

1 价格问题

目前，光谷东新房的备案价已经突破了2万，这个价格超过很多三环内的价格。

光谷东房价之所以涨得那么猛，是因为之前它的房价太低了（比光谷南的庙山还要低）。但是在2016年，光谷188一次性将光谷东的房价拔高了8000元/平（备案价达到17000）。现在四年过去了，备案价刚突破20000，很多楼盘备案价在一万八九。如果当时买188是为了炒房，那可以说解套依然遥遥无期。

光谷东实际上是在把未来的房价拿到现在来卖，这是一种耍流氓的行为，但奈何光谷东的规划实在太美好了，很多炒房客认它，再加上它的产业多，年轻人要工作也离不开它。

所以，尽管它的房价有些浮夸，楼市依然火爆。

2 人口问题

光谷在短短30年内积聚了百万人口，这几乎相当于一个中型城市的规模。人口的爆炸得益于70后、80后、90后庞大的人口基数，但是，中国在2023年将进入深度老龄社会，想复制前30年的辉煌已经很难了。

虽然纵向看，人口增长不可能达到以前那种速度，但横向看，光谷的人口增长依然领跑武汉。在其他区域楼市纷纷熄火的时候，光谷东的房子依然不愁卖。但住宅不愁卖并不意味着开发商的日子就很好过，因为住宅卖完了之后，那些商业、写字楼怎么办呢？

如果你问光谷东的开发商现在最大的苦恼是什么，它们一定会把手指向商业、写字楼。

众所周知，光谷中心城被规划为未来的光谷主中心，所以政府每卖出一块土地，就要求开发商们必须配套开发商业、写字楼等。之所以会有这种规划，也很好理解：政府不希望这里只有住宅和工业，还希望有足够的商业、写字楼来承载第三产业，然后区域的居民就可以就近上班，孩子就近入学，老人就近就医，这样区域发展的生态体系就建立起来了，那时才可以真正成为光谷中心城。

但是现实情况是，一方面，光谷东的人口极度匮乏，另一方面，又规划了天量的商业。目前，光谷东仅几个大型商业的体量之和就已经超过了100万方，这种规模放在三环外是史无前例的。

未来那些商铺、写字楼怎么卖会成为开发商最头疼的问题。

可以预见，把写字楼改成公寓，肯定会成为开发商的一个惯用手法，所以大家在光谷东买公寓时，一定要当心这一点，千万不要掉大坑里了。

3 环境问题

这个问题太敏感了，之前我曾经详细分析过，但由于一些不可抗拒的因素，文章都被删了，今天这篇文章只能点到为止。光谷东的环境问题有三点：

1，目前光谷东有2000多家药企，在这2000余家药企中，90%都属于生物、医药、健康领域，剩下的10%，则为生物产业做配套服务。

药企有个回避不了的问题：环境污染。药企的运营过程会排放大量毒气、毒液、毒渣。住宅位于化学药企、生物药企附近的危害可以自行百度。

2，光谷东毕竟在三环外，是以工业为根基的。凡是工业都避免不了一个问题：原材料及产品运输。所以，在工厂周边，免不了跑各种大车。噪音、灰尘、尾气污染等一系列问题都有可能严重影响到居住者的日常起居。

3，二妃山原本是武汉城郊一座用来堆放垃圾的山。后来填埋了7万平方米垃圾，堆积成44米高的山头，铺上了草坪，并专门修建了垃圾渗滤液处理项目。

4 景观问题

光谷东绿化率高，规划公园多，但掩盖不了一个问题：没有水资源。

武汉被称为江城，号称“百湖之市”，水资源非常丰富。水景是提升住宅宜居程度的重要因素，在水景众多的武汉，缺乏水景是光谷东住宅的一大短板，尤其是豪宅，可以说缺乏自然景观是一个致命问题。当然，话说回来，光谷东主打的本来就不是豪宅。