又临交房季 收房不是拿钥匙这么简单

又到一年交房季，凯旋广场、世纪风景、锦地上城等眉山不少楼盘按照既定计划陆续向业主交付。年中收房，紧接着装修，春节前搬进新家，相信是不少购房者期盼的事情。然而，近年来，因交房发生的纠纷屡见报端，对于普通购房者来说，如今交房同购房一样，同样是一件大事。   

那么，在交房时广大购房者应该注意哪些问题？交房验房又有哪些过程和步骤呢？为此，在楼市交房的旺季，本期小编就聚焦于此，为广大购房者带来交房验房的相关知识。

交房流程要明确

购房人在接到开发商的入住通知后，可按通知上约定的日期前往验收房子。收房时，最好先检查一下开发商的文件是否符合要求，然后再对要接收的房屋进行实地验收。在验房过程中应注意以下内容：

1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如果与购房合同、附件及补充协议等不符，入住前要向开发商提出，重新核对并进行更换。

2、房屋面积有误差时应在入住前根据合同的约定向开发商提出自己的建议和主张。

3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向开发商提出，并向有关部门反映；如发现非结构性问题，在和开发产商交接时如实做好书面记录，并要求开发商书面承诺在一定期限内进行维修。

4、按照购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气等设备的完好程度及使用状况，如有不符或缺损，交接时要求开发商在交接清单上注明，并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期，这一点尤其重要，不要忽视。

5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明暂不清楚或无法认定，并由双方在注明处签字或盖章。

Ps：交房时，开发商应向购房者提供的文件包括： 书一证一表即（《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》），且均须原件。这三份文件材料是证明房屋通过验收的重要凭证，也是解决开发商与业主购房纠纷的重要依据。如果开发商在交房时没有完全提供以上材料，则说明房屋不具备交房标准，业主有权拒绝收房。

验房神器须备齐

验房的程序太复杂，其实你只要掌握要领，拿准工具，即可事半功倍。业内人士透露，这些工具唾手可得，也是我们每个家庭必备的物件，我们称之为验房神器。简单来说就是卷尺、实心小铁锤、乒乓球、手电筒、电笔、塑料袋、数码相机等。

根据特性不同，每个神器的用法也不尽然相同。卷尺用于测量房间的面积、尺寸和房子的净高，测量的房屋尺寸可以用作日后买家具的参考数据，但这个没有加上墙体、公摊的面积，与建筑面积没有可比性。如果业主对建筑面积有质疑，需要请专业的测算机构测量。实心小铁锤用于验收房子墙体与地面是否有空鼓。乒乓球用于检查地面的平整度、坡度。这是比较粗略简单的验房方法，因为对普通业主来说，弄到水平仪并不容易，需要到专业的大型家居店内购买。手电筒用于检查房间墙壁的顶留孔、空调孔等位置。电笔用于测试各个插座是否好用，数码相机用于对检查出的问题留下影像记录，以作留证。塑料袋或堵塞地漏用品用于卫生间、厨房间做闭水试验。

验房细节要留意

不知道从什么时候开始，看墙壁成为房屋验收的首要问题。但事实上，验房远非只看表面那么简单。验房最好由专业人员陪同，同步做记录，并填写一式四份验房单，业主保留交房代表签字的一份验房单。

业内人士指出，除了查看墙壁是否有裂纹、渗水，门、窗密封性，地面平整度，层高等表面问题外，水电、防水、管道等功能性部位的验收更为重要。例如厨卫防水，在房子交付时，一些开发商事先已经声明没有做防水，就需要在装修时做。而在交付时已经做了防水的，在装修前一定要检验，如果有问题还能在装修时做出补救措施，否则装修完才发现防水问题，工程就大了。验收防水的办法是，用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，然后在厕卫放水，浅浅约高2cm。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫。

其次，就是检查排水/污管道。尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。观察水是不是顺利快速地排出。观察排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，今后洗衣间和厕所的排水口可能会散发异味。

业主验收完房屋后，便可与开发商或其指定的物业服务公司签约，依据自己验收的结果，将不同的房屋质量问题交由开发商或物业服务公司分别处理，以避免交房后出现问题互相推诿。开发商在一定期限内解决验房中存在的问题后，并再次发出交房通知单。再次验房，确认没有问题后，签署房屋交接书，领取房屋钥匙，完成交付。

ps：先验房再缴费、办理入住手续是收房的正常程序。但目前一些开发商让购房者先在收房文件上签字，并缴纳契税，再让业主到物业管理处去拿钥匙看房的情况也不少。等业主收了房，发现有问题，申诉起来也软弱无力。这对购房者来说是不公平的。为避免出现这种情况，可采取在收房文件上注明室内情况尚不清楚或房子状况未明等字样。

发现问题莫惊慌

购房者在验房过程中发现了问题该怎么办？业内人士指出，购房者要根据问题性质，合法合理地处理，最好把所有违反合同或规定的问题列出来，明确表示不接收房屋，并要求开发商在一定期限内完成整改，切莫采取闹事等过激行为。

购房者应本着抓大放小的原则进行验房，有的毛病是在业主装修后完全可以掩盖的，而有的涉及房屋安全的毛病就必须要求开发商进行整改。以房屋裂缝为例，如果属于房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不应视为严重质量问题，由开发商修复甚至业主在装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝在房屋交付时，业主是可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过专业人士的检测。在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性的质量问题，开发商必须采取补救措施或通过给业主调换房屋等途径解决。此时，业主有权拒绝接收交付房屋。

那么，什么情况可以要求退房呢？业内人士指出，根据有关规定，房屋的主体结构质量不合格不能交付使用的、或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房者请求解除合同和赔偿损失的，可以要求退房。要注意主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成，例如地基、承重墙等出现结构性倾斜、坍塌等问题，应视为主体结构存在问题。而若是房屋渗水、墙地面空鼓等问题，则属于非结构性质量瑕疵。购房者可以要求开发商整改修复，但不能因此要求退房。