大象之间的游戏：地产业的整合真正来临了

2015-09-17 来源：凤凰网

万科、万达在今年开启了一场世纪合作。万科总裁郁亮表示，在白银时代，行业结盟发展的时期已经来临，最好的合作不是大企业和小企业之间的整合，而是几个大企业之间的优势整合。如果不合作，未来三到五年主要城市都不会有你的影子。

谭华杰也指出，在这种大联盟时代，整合是只与行业大象有关的游戏，中小企业除了卖给大房企外，无法参与到游戏当中。今后，万科还会继续与万达以外的大企业寻求合作机会。

资深房地产研究人士薛建雄认为，当下一些逐渐退出房产界的外行房产商，就是因为他们没在任何领域进行深耕，再加上财务压力越来越大，这种企业很容易被淘汰。未来房企想活得更好，只有强强联合这条路可走。

行业集中度将超预期

郁亮曾表示，2014年万科的市场占有率为2.8%，相比发达国家龙头企业的水平，还有一倍以上的上升空间。而在两万合作后，两者优势互补，作为龙头房企，市占率上升空间的确会进一步加大。

对于两万的未来，谭华杰大胆畅想，以后的格局可能是，万科不做商业，万达也不再做住宅。他还表示，以后无论是万达的商业，还是万科的住宅，都会比同行做得更大，另外，行业集中度也会进一步提升。

按欧美经验，以前说单个房企6%市占率是上限，而在今天看来，我认为完全可以突破这个上限。谭华杰对21世纪经济报道记者如是表示。

据中信建投的研究，美国住宅市场集中度，主要是通过并购融合的方式提升。其中，TOP5开发商市场占有率，从1989年的7.13%提高至2004年的14.95%，到2006年又迅速上升至22.51%；在1995年至2009年期间，三大开发商共进行了47次并购。

根据CRIC中国房地产测评中心的数据，2015年上半年，国内TOP10房企销售金额的集中度为19.60%；销售面积方面，TOP10房企集中度为13.49%，均比2014、2013年有明显提高，但仍未达到美国市场的集中程度。

薛建雄认为，在房地产行业并购融合趋势愈演愈烈的今天，行业集中度会发生变化是一件可以确信的事情。中国房地产也已经到了集中的境况，换句话说，中小房企到了要被大规模舍弃的状态，他表示。

薛建雄说，原来房地产总规模是快速上升的状态，在此过程中，各种量级的企业都有机会盈利，但如今总规模不再上升，或者说上升空间变小，则意味着大鱼要开始吃小鱼。今年前8月新开工面积也下降了，在这个下降过程中，将会有更多的中小房企被淘汰，这是一个正常的情况。

按美国经验，将来行业的集中程度，会超过更多人预期。;薛建认为，照国内并购融合的形势发展，国内房企的集中速度会超过美国经验；但是目前的阶段还处在大规模以大吃小;的整合阶段，国内房企还需经过十年的整合，才能达到美国的状态。

世联行则指出，目前市场上出现的是大型房企与小型房企之间的并购，而从美国成熟市场经验来看，2009年美国Pulte Homes 与Centex 公司以换股交易的方式达成并购，合并现金以应对市场波动给企业带来的风险。中国房地产的下半场，房企之间的强强融合、优势互补也将成为提升竞争力的重要举措。