商业地产，能否开创楼市新天地？

一提起楼市，很多人都会将其和住宅划等号。但事实上，除了住宅外，商业地产在楼市中，同样占据着相当重要的作用。而且，衡量一座城市的繁华和现代，商业地产或许更具代表意义。

近几年，和很多城市一样，眉山商业地产如雨后春笋般发展，但它能否扛起楼市大旗，开创出一片新天地呢？我们不妨探讨一下，供大家批评。

双重属性，商业需求托底

先商业后地产、一铺养三代在住宅产业投资回报逐渐收缩的当下，商业地产开始进入投资客们的眼球，成了楼市的热门话题。在百度搜索中输入商业地产，瞬间就会弹出52,700,000个相关结果。除了感慨现代科技的伟大之外，更感叹商业地产的路人皆知。

和住宅地产不同，购买商铺的人并没有实实在在的使用需求，不能住，只能用作投资。和住宅相比，旺铺往往会出现天价，而且还不会引来众多的口水。到目前为止，大家感慨高房价，往往都是针对住宅市场而言。因此，这个游离于聚光灯之外的投资产品，越来越受到大家的追捧。当很多人在感慨自己炒住房赚钱的时候，购买商铺的人笑了，因为他们赚得更多。

既然不能住，商铺的实际存在价值，或许就只剩下开店营业了。不管商铺卖多贵，只要开店赚不到钱，炒来炒去总归是空中楼阁。因此，和住房相比，商铺的投资风险可能更大，而回报也可能更缓慢。

从理想状态讲，商业的发展决定了租金的价格，租金的价格制约了商业地产的发展。在这个链条的最高处，则是城市的发展，包括规模、档次、消费力等等。商业地产的市场需求有两个，一个是地产的需求，还有一个是商业的需求。地产卖出去，商业起不来，也是白搭。商业红火，没有上档次的商业地产提升，城市的品质也难有大的突破。因此，在这个链条中，任何一环都极为重要，且环环相扣。

就眉山而言，商业地产有很多鲜活的例子。小北街是传统的商圈，但严格来讲，谈不上商业地产。因为没有成型的包装，没有统一的管理，档次、承载量都很低。但由于历史长期积累，这里到目前为止都还是眉山不可缺少的传统商业圈。反观近几年快速发展的众多所谓商业中心，真正做活的还没有几个。曾经风火一时的义乌商贸城如今空空荡荡，东坡金城也没有想象中的红火。

当然，商业的不红火并不代表地产的不成功。因为不管是开发企业，还是当初的购买者，都赚了不少钱。但这种超前的建设和开发，在很长一段时间里，都会是眉山人的话题。

吸金大王，只向钱看

为什么商业不好做，但现在还是会有众多商业中心上市呢？这就得从钱的问题说起。资金的流向，往往决定了一个行业和地区的发展。尽管短期内不一定健康和理性，但快速发展却是事实。

在眉山，城市的各个区域和角落，都会见到商铺的存在。但真正称得上商业中心的，则是近几年的事。从土地市场开始，商住用地是绝大多数拍卖土地的属性。这里的商住可不仅仅是商品房住宅的意思，而是指兼容商业和住宅的综合用地，可以盖住房，也可以建商铺。

一提到房地产，很多人都会想到钱多，资金密集型企业。和住宅相比，商业的吸金效果更大。在眉山，单价一万以上的住宅可能还没有，一万以下的商铺可能也没有。有人说，住宅商业价格比是一比三，也有一比四、一比五。但不管是哪个比例，对于开发商来讲，建商业的附加值远远是住宅所不能比拟的。

在高利润、高回报的驱使下，目前，眉山几乎所有新建小区都配备了商业中心，而且体量越来越大，档次越来越高。我们不禁要问，这么多商铺卖给谁？眉山人有那么多钱投资吗？又有多少能有商业的实际需求呢？

有业内人士介绍，很多开发企业都会将商铺卖出一部分，自持一部分以便做整体招商和包装。为了让商铺卖出去，不少开发商不惜采取售后包租这样的营销手段。虽然眉山商业地产有血的教训，但投资客们却义无反顾，且价格越炒越高。尽管现有的配套是按照规划容量计算的，但人气不足仍然是眉山众多商业中心超前的重要原因。

个人观点认为，撑起商铺价格有两个因素，一是实际租金的增长，二是投资资金的流入。实际租金的增长是商铺身价的唯一体现。而投资资金的流入，才是实际左右商铺价格的因素。钱多了，而且很多人愿意将钱投入商铺，价格自然就会上去。

但动辄好几万的价格，大家哪来那么多钱呢？业内人士透露，开发商自持商铺可以向银行滚动融资。银行资金的支持，给了开发商建设商业的动力。否则，在大家看来都超前的商业配套很难落到实处。

我们以一个30万平米的商住小区为例，商业5万平米，住宅25万平米。商业单价2万5，住宅单价5000。销售总额几乎对等！投入成本显然不会对等。与住宅的刚性需求相比，投资商铺的消化能力有多大，有待商榷。不过，因为有了银行滚动融资的支持，开发企业才会有大量建设商业的底气。否则，我们的城市很可能只见小区，不见商业配套。

要扛大旗，必须要有多样化

随着商业地产热度的上升，有人说，将会迎来房地产市场的另外一片新天地。但个人观点认为，这样的期盼或许太过超前，因为商业地产可能会在短时间内火热，但要想扛旗，未免太早下定论。　

要想在一个原本巨无霸的产业中起到领军人物的作用，有几个必要条件：一是要有巨大的体量，二是要有健康的发展现状和潜力，三是要有市场的实际需求。

迫于城市规模和消费力的因素，眉山目前的商业地产还只能是星星之火；发展也还处于筑巢引凤借鸡生蛋的阶段；商业市场的实际需求还明显滞后地产发展的速度，且发展也较为单一。大家都定位商业中心，结果谁也没有成为中心。

个人看来，眉山商业地产要想更加健康、良性，必须要有所提升和转变。

首先是不能脱离商业的实际需求，太过超前或太大比例的商业配套，或许在炒作资金的涌入下，会见到短暂的红火。但当接力棒传不下去的时候，或许就会出现泡沫。这在眉山，有不少鲜活的例子。

第二就是要大小结合，当大家都在争做社区、区域商业中心的时候，百姓的油盐酱醋需求，同样值得关注。大型卖场很大气，很有档次，投资会更省心，但资金需求很大，且自己难以掌控。小商铺的资金需求小，回报不多但还算稳定，且自己可以很好掌控。

第三结合眉山发展，进行合理的规划和布局。大型商业中心，看起来火爆，但吞金的速度奇快，不仅仅是地产需要大量的资金支持，以后建成大型卖场，也需要周围巨大的消费实力支撑。一座城市到底需要多少商业中心，今后怎么运行最好，这些都需要客观的调研和测算。对于投资者而言，应该更为理性，尽量不要变投资为投机，更不要将一铺养三代变成三代养一铺。