大盘时代，小盘在夹缝中也能出奇制胜

2013-09-04 来源：《眉州楼市》

古语道：英雄不问出处。不过此语用在楼市上却差矣，市场中的楼盘不论好坏，出处都是购房者选购的重要条件之一，除此之外，体量多少、社区大小也是楼盘之间竞争的条件。因此，在楼市市场上就出现了大盘小盘之说。那么，什么是大盘？什么是小盘？且在大盘立林的眉山楼市，小盘又凭借什么样的优势和生存之道赢得购房者的青睐呢？

何谓大盘？何谓小盘？

在百度百科上，大盘是这样解释的：指楼盘规模大，一般分好多期开发的那种，动不动就是几百亩上千亩的楼盘开发量。而在房地产行业内，有的公司则提出这样的观点，大盘小盘由于不同地区房地产市场发育程度的差异，没有固定的规模标准可以判定一个楼盘是否属于大盘，只能说在一定区域内，那些整体规模远超出区域平均水平的楼盘应当属于大盘这个范畴。

笔者在和眉山诸多楼盘营销负责人就此问题沟通时，他们普遍认为：大盘，首先当然是占地面积大，第二总体户数，也就是就是居住人群要多，第三个则是项目自身的配套设施相对的完善一点，这才是大盘。反之，占地面积小，总户数不多，而且从地段来讲，具有稀缺性特点的楼盘，则是小盘。

由此可见，定义什么是大盘和小盘，目前来说，可以从项目建筑面积和它的房源量两者结合起来判断（针对非别墅住宅）。笔者放眼细数市场上的各种楼盘，大致得出，完全可称为小盘的项目为尚都公馆城市之星朗域东湖丽景玉屏首付兴园名宅新东方公寓，还有刚刚面市不久的凯丽新城英伦南岸未来城熙炎景城都市理想。

先天条件姣好，得分

尚都公馆城市之星兴园名宅朗域新东方公寓这几家楼盘虽然建筑面积相对较小，体量较小，但是它们犹如麻雀虽小，五脏具备。各自都拥有不可复制的地段、成熟的周边配套设施以及优美的环境等优势。

由深圳龙辉跃投资开发的尚都公馆，凭借其地段和地标建筑的优势，显得弥足珍贵。项目紧邻新老城区结合部，岷江大道和诗书路交汇处，特别是LOFT户型、空中花园、下沉式广场等四大首创。开盘以来，一直受到不少购房者的追捧。目前项目外立面即将全景呈现，准现房发售，已近入清盘销售阶段。

同样位于岷江大道的城市之星，临公园与河畔景观走廊，由本土名企金府房产开发，金府是一家很善营销的企业。一开始新青年时代的独特慨念打法很快令项目进入购房者视野。同时精准的户型定位和客群定位以及在合适的时机采取在市场终端大量行销的高明策略与打法，很快就将项目销售一空。

同样位于新老城区结合部的兴园名宅，拥有了不可复制的湖景，同时还拥有地处寸土寸金的老城区，以及成熟的周边配套设施，如此优越的先天条件，怎能不受青睐？该项目已售罄。

位于城北的玉屏首府，2013年初正式亮相开盘。凭借在眉山市场的多年开发经验，迅速打开眉山楼市市场。加上稀缺的纯多层小区这一优势地位，成为购房者关注热点，

先天条件，根据自身定价

在购房者的观念里，小盘的价格似乎要比大盘相应点。事实真的是如此吗？目前尚都公馆成交均价5000元左右，城市之星的价格也不低。据尚都公馆当时负责人说我们项目的地段、周边配套、还有独一无二的产品，这都是不可比拟的。所以我相信会有人懂地它的价值。

同样，处于中心城区的上南首座项目胡经理谈到价格时，他说，其实现在购房者无论看大盘小盘，价格首选因素。但并不能说小盘价格就低。作为小盘来说，可能它的房源稀少，就那么点。可是从地价来讲，可能说不定比大盘的地价要稍微高点，毕竟是中心城区的稀缺地段。所以从成本各方面来讲的话，小盘的修建成本和地价成本加起来，可能比大盘略高一点。所以说价格不是和大盘比，而是根据自身情况，也就是成本还有销售策略结合来讲，可能和大盘差不了多少。

简单宣传，获取客户

在大时代里，各家楼盘从网络媒体、传统媒体、户外，大肆宣扬自己，尽可能的广而告之。而在小时代里，凭借先天的优势，加上后天的节约型路线，照样开出绚烂之花。

凯丽新城的雷经理谈到它们项目的宣传方式，说到，现在的人几乎都要上网，尤其是年轻人。所以我们首先就会选择在房产网站投放信息，然后是短信广告，简单派单和行销。还有项目围墙广告，采取这样的宣传方式来让购房者知道有我们这样一个项目。同时，开发商很有实力，工程进度到主体项目才面市，对这样的项目，我们很有信心。