2014楼市下半场，走好自己的路！

转眼已是七月下旬，2014已经过半。过去的这半年，对于眉山房地产业而言，可以用煎熬来形容。绝大多数楼盘的销售依旧冷淡，极少部分项目靠降价、各种活动维持着并不算理想成交量。

对于今年下半年楼市，鄙人愚见，大环境依旧，眉山楼市独善其身的可能性微乎其微，而且相比成熟市场而言，起步较晚、不够规范的眉山房地产发展将面临着巨大的挑战，越来越大。对于市场、房企、购房者而言，最该做的就是洞察市场走向，走好自己的路！

大环境依旧：调整大势难以逆转

进入2014，全国各地楼市均表现出了情况不妙的苗头，期间救市、松绑等传言不断，但依旧未对大势造成实质性扭转。进入7月后，众多媒体发出了一些总结性、前瞻性的报道，我们不妨来看看：

《经济参考报》消息：上半年多地楼市量价齐跌，业内称深度调整大势确立。报道中提到，7月中旬，国家统计局发布1至6月房地产市场相关运行数据，商品房销售面积同比下降6.0%，住宅销售面积下降7.8%；商品房销售额下降6 .7%，住宅销售额下降9.2%。各项指标显示：房地产投资增速继续回落，新开工面积降幅持续收窄；商品房销售面积降幅放缓，价格同比小幅回落；房企资金增幅继续放缓，销售回款占比出现下滑。总体而言，上半年房地产行业调整态势依旧，市场库存压力持续加大。

中新网7月18日消息：国家统计局18日发布6月份70个大中城市房价变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。一线城市中，除北京环比上涨0.1%以外，上海、广州、深圳分别环比下降0.7%、0.6%、0.4%。与去年同月相比，6月份，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。同比价格变动中，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。

《证券日报》消息：20强房企斥资1648亿拿地，万科110亿同比降六成。6月份，20强房企合计斥资150.04亿元，去年则为421亿元，同比下滑64.37%；5月份，20强房企合计拿地金额为116亿元，与去年同期的454.64亿元相比，下滑74.49%；4月份，20强房企拿地花费为154.4亿元，与去年同期的291亿元相比，下滑46.94%；今年3月份，这20强房企拿地金额为261.95亿元，2月份为331.99亿元，1月份则为582.52亿元。

从这些新闻报道中，我们明显感受到了市场的寒意。这场寒冬显然比2008年来得更猛，更具威力。更为严重的是，目前，还没有任何关于大范围救市的市场预期，哪怕是谣传。这也就意味着，冷或许将是未来较长一段时间房市的常态。

小环境未变：救市效果未必理想

下半年，楼市大政策未见调整。不过，眉山倒是出现了一条利好消息，7月2日，市政府出台了《促进当前全市经济稳定增长的二十六条措施》。第五条提到：促进全市房地产业健康稳定发展，凡在眉山城区购买商品房的，按60元/平方米给予购房补贴房地产企业缴纳的城市建设配套费征缴入库后，按30%补贴给房地产企业用于该项目基础设施建设，所需资金由征收主体承担；房地产企业销售未完工开发房产预缴的企业所得税，按计税毛利率10%标准执行；银行机构住房按揭贷款利率按上级银行规定标准执行，不能擅自上调比例；农村信用社对首套房贷款实行基准利率，二套以上房贷款利率不超基准利率的1.1倍；完善顺位抵押机制，房地产企业在银行机构间可依法申请顺位抵押贷款；住房公积金贷款申请额度提高至35万元（五县城区及天府新区青龙、视高片区可参照执行）；已办理预抵押登记的房贷不受工程形象进度限制，审批手续完结后即可发放公积金按揭贷款；住建、规划、国土部门要严格执行土地招、拍、挂条件和规划技术管理规定，不得另行设置商业用房的规划设计和销售条件。

对房地产市场发展而言，这无异于一剂速效救心丸，但效果几何，还要看市场的表现。有人将此与2009年的补贴救市政策相提并论，将楼市的转机寄希望于政策。在笔者看来，这样的想法极有可能是一厢情愿，因为在大环境未有任何实质性改变的情况下，小市场的预期要想调整，难度超乎寻常。与2009年的救市相比，这个政策尽管很全面、力度空前，但今世不同往日。2009年的锦上添花与2014年的雪中送炭，本身并没有任何可比性。

2007金融危机、2008年地震，给楼市造成了极大的影响。2008年整整一年时间，眉山房价不涨反降。2008年底、2009年初，房价快速反弹，当年五月的救市政策更应该说是锦上添花，况且当时的眉山楼市库存量很低，市场消化能力却很强。再来看看如今楼市，2013年整整一年，眉山楼市弥漫着降价潮、赠送潮，销售人员黔驴技穷。2014年初，针对农民等小范围的补贴小小刺激了一下楼市，但效果并不好。这半年，对于绝大多数开发企业而言，可谓是煎熬。如今的救市政策算得上是雪中送炭，但现在库存量很大，消化能力未见高涨，效果能有多大，我们不得而知。

此外，从市场认知度来看，2009年的救市政策，大张旗鼓，全市主要媒体均大范围报道，各种宣传渠道均参与进来。如今的这个政策，从宣传上讲，早已弱了几分。鄙人愚见，现在市场的问题，还不仅仅是销售的问题，成熟市场应该具备的过冬能力，在眉山并没有很好体现出来。房地产企业实力的参差不齐，对外部资金的高度依赖，销售环节的各种不规范或许这些才是眉山房地产业发展所面临的最大障碍，政策调整或许仅仅是个导火索。

调整继续，只有市场能救自己

接触房地产七年多，经历了2006、2007的疯狂，2008的冷淡，2009、2010、2011、2012的狂飙，2013的降温，再到2014的惨淡。作为房地产业外人士，能有这样的经历，算得上是一笔财富。

虽然仅仅是一个局外人，但或许看得更明白。2009年时，与一些房地产企业老总摆谈，他们均将苦练内功当做过冬良药。经过后面几年的发展，在外界看来，房企算是赚得盆满钵满，但对于整个行业来讲，发展却走入了死路。

回看这几年的楼市，整个行业犹如一叶小舟，在马力超大的发动机推动下，造城以前所未有的速度在进行。从多种渠道而来的资金源源不断地注入，绝大多数房企对市场预期的看好，以500码的速度加快开发。购房者在市场恐涨心态作用下，提前进入了买房大军。这一切，无疑是透支了整个市场的潜力。2014年的惨淡，归结为一点谁还没有买房？谁还需要买房？

早在2008年，有观点就指出，如果本轮（2008年）调整不到位，今后调整所付出的代价会更大。现在看来，这样的观点很是有预见性。现在的楼市吸走了更多的资金和社会财富、抓住了更多人的神经、改变了更多人对住的看法相比房价、房企存活而言，调整所引发的社会问题或许才是最棘手的问题。全民财富的严重缩水，会不会引发一场更大、更持久的经济危机？一切还能需要时间来解决。

相比政策、外部刺激等救市方式而言，鄙人认为，能救房市的只能是市场，任何外部的拯救都会显得苍白无力。如果政策能救市场，那么经历了2009刺激政策的房市为何现在还会陷入困境？如果大环境能拯救市场，为何眉山的降价潮来得更早更猛烈？如果没有本地市场的逐渐趋于成熟，这样的危机或许会一直悬在头上。

应对调整：市场、房企、购房者都该走自己的路

在不少人看来，房市调整，受煎熬的是房企，其实购房者也备受煎熬。在房价上涨的时候，购房者所要考虑的是，尽快凑钱下手。如今，市场调整，房价震荡，何时下手？怎么下手？期房？现房？这些原本不是问题的问题，现在已经成了纠结的祸根。

销售情况不好，资金回笼慢，对房企资金链和成本控制是巨大的考验。但对于整个行业而言，成本肯定还是可以压缩的，只要以价换量这条路还走得通，并没有什么风险。毕竟这个曾被冠以暴利的行业，还是成就了不少企业。现在悬在房企头上最具杀伤力的不是现状，而是预期这样的情况还有多久？如果是一两年还行，要是十年八年，那还不如先闪为妙。房地产行业或许已经步入了很多实业所面临的难题希望在哪里？

鄙人认为，摆在房企面前的无非两条路埋头苦干、趁早离开。原因很简单，任何一个行业经过初期的爆发性发展后，都会有一个调整期，说直白点洗牌。如果有实力、有远见、有机会继续做下去，那就只有埋头苦干，等待春天到来。实力、远见、机会，三者缺一不可。没有实力，没法过冬，何来春天。没有远见，即使春天来了，也与你无关。没有机会，春天没来，早晚都会被洗牌。大胆猜测一下：趁早离开或许是绝大多数房企最后的选择，尽管这样的现实有些残酷，而且全身而退的估计没有多少。

对于投机、投资购房者而言，炒房炒成房东，这已经是一个高概率事件了。一套2011年入手的50万元品质房，现在能卖多少钱？如果出手，算上各种税费，估计会倒贴。如果资金周转还过得去的话，还不如抱在手中收租。如果缺钱花，那也没办法，亏就亏点吧！把钱投到其他地方，或许还会赚回来。

如果从价格上讲，刚需购房者，或许是本轮房地产调整的最直接受益者。因为不需要急着出手，慢慢选、优惠多、价格低。但从品质和风险而言，还的仔细掂量。熟话说，一分钱一分货，相比改善型房源而言，刚需房源的品质是没法比的。现在市场上，几乎都是刚需房源，改善型的绝迹正好印证了眉山楼市的不成熟。此外，最值得考虑的是，如果调整真的成了长时间的事情，期房会不会成为烂尾楼？不能如期交房怎么办？这些还确实是个问题，还好眉山现在还未出现这样的情况，但还是小心使得万年船。现房虽然贵了点，但还算把稳，少些担忧和麻烦。

房地产向来不缺话题，也经常上各种头条。但眼下，各种政策性调控似乎有松绑的意味，但房地产却未有相应的表现。或许，时光一去不返，之前的疯狂和狂飙将成为历史；或许，此次低谷是为更高的高峰。后者不出现为妙，因为大家的神经再也经受不住这样的过山车式的涨跌了。让房价来得更温柔些吧！