户改推动城镇化进程是否影响眉山楼市？

2014-08-06 来源：

（眉山房产网）前不久国务院印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》（简称《意见》）指出，将严格控制特大城市人口规模，改进城区人口500万以上的城市现行落户政策，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制。

新政的出台意味着农村人口向城市自由迁徙的大门悄然打开，进城落户已经不再是难题，关键在于你愿意进城吗？。有专家指出，户改将人口导入三四线城市，拉动经济均衡发展。那么，眉山楼市是否受益？笔者分析如下。

户改呼应新型城镇化需求

先看国家层面，《国家新型城镇化规划（2014至2020年）》提出了常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率两个城镇化率指标。按照规划，我国常住人口城镇化率将从2012年的52.6%提高到2020年的60%左右，户籍人口城镇化率将从2012年的35.3%提高到2020年的45%左右。

再看地方层面，眉山十二五发展规划提出，到2016年，城镇化率要达到52%，平均每年提高3个百分点，最终实现市区100万非农人口城市。这意味着眉山到2016年，要实现56.8万农村居民向城镇居民的转变。

在户改的《意见》中，提到到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，可以说，户改新政完全呼应了国家新型城镇化的需求。而新型城镇化率的提高，一直是房地产业看好行业持续发展的重要信心来源。城镇化率的提高，就意味着源源不断的住房需求，这一点成为房地产行业持续发展的保障。

给住房市场带来长线利好

新型城镇化的核心是人的城镇化，城镇化的关键是让农民工进城以后找到归属感，让农业转移人口在城镇化落户，能在社会保障、医疗卫生、教育、文化等基本公共服务方面享受跟城市居民同等的待遇。可以说，新型城镇化推进了户籍制度改革与公共服务均等化，紧扣户籍制度改革的主题，让农村人口逐渐实现市民化。

要实现农村人口向城市转移，最基本的就是住房的问题，《意见》当中提到，到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。这1亿人口的到来是否会给房地产市场带来新的生机？

答案是肯定的。按照《意见》推算，每年应有1200万至1700万人口从农村流入城市，一旦涉及到户籍改革，这些人可能成为将来的潜在购房群体。同时，笔者认为，这首先将有利于三四线城市的发展。理由如下：经过近几年的盲目开发，许多中小城市住宅市场供大于求，甚至出现鬼城，而一线城市仍然供不应求。户改政策全面放开小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，改进城区人口500万以上的城市现行落户政策，严控大城市人口规模有着明确的政策意图，就是引导农户流入中小城市，促进其购房的积极性，因此眉山这样的城市将成为受益者。

短期扭转市场几无可能

虽然从长线来看，户改政策为住宅市场带来生机，但笔者也坚定的认为，短期对市场的影响几乎没有可能，房价的涨跌也并不能因此做出判断。

首先，早已经有市场行为对此进行验证，吸引农户进城并不容易。在户籍制度改革的《意见》出台之前，眉山曾提出了鼓励农民进城购房的政策，对于进城购房的农民，在不影响农村土地权益的前提下，给予60元/平米的补贴。虽然产生了一定的促进带动效果，但难说有效地激发了农户的购房意愿。更何况，如今的《意见》缺少真金白银的刺激，同时还面临着土地制度改革的制度障碍。

还有，农民对土地依赖情结严重，很多农村人口并不愿意转换为城市居民，他们长期以来已经形成了对土地的依赖。即使打工失业，我还有土地可种。这样的心态在农民工中占了绝大多数。当户改带来的保障并不明确时，农民在面对你是否愿意进城的问题时，显然缺乏足够的肯定。

对于房价是否受到影响的问题，笔者觉得，三四线城市的楼市高库存是不争的事实，如果通过户籍改革带动农户消化过量库存，自然有利于市场发展。但并不能排除政府持续增加土地供应的短视行为，随着市场调节机制的恢复，市场的供求关系发生变动，房价自然发生变动。

总结：

笔者认为，户籍改革可以做为房地产行业发展的长期性利好背景，却很难对当前的楼市调控带来实质性影响。不过，大方向已经确定，随着工作的一步步推进，户籍改革推动城镇化率，带动房地产朝着健康有序的方向发展还是可以期盼的。