房地产政策难以突破“微调”边线

2012-06-04 来源：东方网

近些年来，各界对于房地产未来政策走向的研判从来没有像今天这样迷惑。

在4月底管理层提出刺激“刚需”并研究优惠政策常态化制度化后，5月成了“政策微调月”，各地在5月份上半月就密集出台了一系列刺激“刚需”的政策。尽管刺激“刚需”透露的更多的是地方政府的“托市”意图（如扬州的购房补贴），但并未步之前屡屡被叫停的后尘，这意味着紧缩了近两年的调控政策已经见底。而且，房地产开发投资拖累固定资产投资，进而拖累经济增长在4月份披露的经济数据中全面显现。而今年1月~4月住宅新开工下滑8%，土地购置下滑20%，这些先行指标同比连续负增长意味着形势不妙。因此，有的人认为，按一贯的“逆经济风向行事”调控原则，持续紧缩了近两年的调控政策也应该见底了，而国家对于各地“托市”的默认似乎也印证了这一点。但也有人认为，具有风向标意义的北京和上海近期进一步强化了限购政策（北京规定非户籍居民伪造居住证骗购两年内禁购、上海规定户籍单身限购两套），而且管理层屡次表态决不让调控出现反复，在主要城市房价反弹压力和上涨动力仍存在时，紧缩性政策将在相当长的时间内坚持。再考虑到主要城市个人住房信息联网在即，以及房产税试点稳步推行，总体政策难言松动。

政策是否见底非常关键，因为政策底决定市场底。先看市场，尽管“小阳春”在2月以后出现，但1月~4月主要城市成交规模较基数较低的2011年同期下跌30%左右（2011年3、4月份是各地限价和限购密集出台、限贷政策加码时期，主要城市2011年1月~4月交易规模同比下跌20%），且回升非常不稳定，4月便出现了回暖止步的迹象：根据中国指数研究院提供的数据，4月超八成主要城市成交环比下跌，主要城市跌幅超过20%；超五成主要城市房价继续回调；监测的40个城市中有38个城市库存继续攀升；1月~4月主要城市土地出让金缩水近四成。总的来看，当前市场整体仍旧处于“消化库存、减少拿地、缩减开工、降低杠杆”的弱势，即管理层所言的“延续了去年以来的回调态势”。

如果政策不见底，当前弱势不仅会持续，而且可能进一步走弱。因为，2009年~2010年扩大内需期间所出让的史上规模最大的住宅用地，将从2011年下半年开始逐渐形成住房供应，主要城市库存消化周期（当前为12个月左右）将会越来越长；在开发贷款继续收紧的同时，2009年以来房企大规模拿地和建项目所形成的高负债也将从2011年开始进入偿债高峰。同时，2009年以来建设的近2000万套保障房也将进入竣工和分配阶段，对市场预期会有冲击。在去库存和去杠杆阶段，开发商购置土地、增加新开工和建设进度的积极性将越来越低。