楼市面临变局

2020-09-28 来源：

房子是用来住的，是人居住的生活空间，直接关系到市民的安居乐业。房子同时也是资产，可以保值增值，所以住房问题从来都是大问题，也因此政府会出台相关政策来调控楼市，影响房价的发展。

楼市是政策市，不仅在中国，在其他国家的其他城市也经常出现，限制你买，限制你卖，限制你贷款购买，无论是温哥华，首尔还是墨尔本都出现过类似的政策。

中国的大城市大多实行了限购限贷政策，很多人说限购限贷不是市场经济，是不公平的。如果没有限购限贷政策，那楼市就是资金说了算，谁有钱谁就可以多买，北京的一个楼盘开盘，几栋楼很可能直接被山西的煤老板打包买入了，上海的几栋楼，可能直接被温州炒房客全部拿下了，如果这样，那就意味着本市工作的居民可能买不到房子，房子全被外地有钱人买走了。

这个情况，无论是政府还是市民，我相信都不乐意看到，而限购限贷是最大限度的避免了这种情况发生，最大的限度的保护了本地市民的住房需求，这个结果是更加公平的，所以虽然限购限贷不是市场手段，但是却带来了更加公平的结果。

限购的实质是供不应求，因为房子的供给量有限，在无法扩大供给的情况下，通过限购来人为的缩小需求量，使得供求关系尽量保持在一个合理水平，达到控制房价的目的。

限贷的实质是缩小购买能力，住房贷款可以增大购买力，你首付三成30万，贷款7成70万就可以购买一套总价100万的房子，通过增加杠杆扩大购买力，在住房市场发展的早期，人民的购买力不足的情况下可以促进楼市发展，而现在，有些城市的房子供不应求，不愁卖，那当然不能再无限制的加杠杆了，而是通过限制贷款来缩小购买力了。

要说明的是住房贷款是联网的，你无论在哪个城市买房贷款了，都算在你头上，现行贷款政策下，我们只有一套首付3成贷款7成的机会，第二次贷款就要首付7成了，一个人只有两次贷款机会，你想再买房，只能全款了。

限购限贷人为的缩小了需求，缩小了购买力，这种情况只有在供不应求的大城市会发生，所以投资楼市，判断一个车城市房子是否具有投资价值，其实有个比较简单的判断标准，那就是限购，限贷的严厉程度，限购、限贷越严格的地方，投资价值越大，房价上涨的压力越大。

限贷和限购比较，限贷对于房价的杀伤力更大，因为贷款是全国联网的，你在任何城市的房贷，都是要算在一起的。而住房是全国不联网的，你可以通过技术手段获得很多城市的购房资格，在很多城市布局。所以限购很容易破解，但是限贷破解的难度就会大很多，即使通过抵押贷等方式来破解了，成本也会增加很多。

@财宝宝的一个著名论断是京沪永远涨，可真实的北京、上海房价这两年是下跌的，造成京沪房价下跌的真正原因不是限购，而是严格的限贷。

楼市是有购买链条的，不同的人有不同的需求，刚需上车买总价300万的房子，手里有300万的房子的人卖出后买总价500万的房子进行改善，卖出500万房子的人买总价900万的房子进行改善。可现在，因为限贷了，你拿到的贷款少了，你卖出总价300万的房子，只能买个总价350万的房子，基本没有改善，那我还交易干啥，交易量减少了，房价不上涨了。