近日，从房地产市场的重灾区——天津传闻一个政策，开始限制渠道收费点位不准超过2.5。然而，地球人都知道，渠道收费都是按照各自名目支付给渠道公司的，和契税、中介费这些不一样，政策是没任何办法指定指导价格的。
那么，为什么会有这个传闻中的政策呢？因为天津房地产市场的确惨不忍睹，渠道6个点、8个点、10个点的项目都有，很多这几年拿地的项目，已经亏损的情况下，再弄这么个点位，房企的确苦不堪言。渠道的问题不是天津一个城市的问题，而是所有市场差的城市的问题，涨价的时候，开发商谁也不鸟渠道，但现在，渠道是大爷，谁敢得罪大爷？其实，不只是天津，在如今的眉山楼市，渠道同样是大爷。
图片来源于网络
地产渠道因何而生？
“美女看看这里的房子，景观大房，巴适得很。”“某某区域，低密度洋房。”“参加看房团，最高可得1万元购买优惠。”……
这一幕幕的场景，似乎很多次出现在我们的生活中，没错这就是渠道。按照熟悉眉山楼市的业内人士说法：“在开发商的账面上，现在至少有一半左右的房子是通过渠道卖出的。有的项目甚至全部卖给了渠道。
那么，地产渠道究竟是怎样发展起来的呢？房地产处于火热状态时，各大开发商也纷纷组建自身的渠道团队。随着黄金时代的结束，房地产市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，社会营销、创新营销等观念的兴起，如何高效的获取客户需求和资源，销售渠道成为各大开发商增强自身竞争力的重要因素。
即产生线下推广及拓客方式，何为线下推广方式，简单的来说就是摆脱传统的主流媒体，依靠DM单直投、电梯广告、人海战术、异业联动、圈层营销等小成本且可以让推广与客户直接有亲密接触的方式。正是如此产生了所谓的渠道销售，而对于渠道销售的产生不少业内人士都认为是基于客户上访量越来越低、客户来电量越来越少、有购买条件的客户越来越难找、成本越来越低费用越来越少、竞争对手越来越多等等的环境下产生了渠道销售。
地产渠道因何而王？
熟悉房地产发展的人都清楚，最初并没有渠道销售一说，而是非常流行的代理公司。他们重视的是地产项目的前期规划、项目定位包装、市场研究以及目标客户分析等技术性层面的工作，凭借这些技术从开发商手中代理项目，然后再根据市场情况结合工程进度按部就班的推盘，直到有了销售，有了回款，才算是修成正果，因为这时候可以结算佣金了。
现在，渠道公司不一样了。
随着移动互联网的普及，大家获取资讯的方式也越来越快速便捷，同时，也意味着推广的即时性，微信等通讯工具为即时性圈层推广提供了高效的方式，房地产营销从业者关注到了这个变化，于是一群人联合起来，专业从事点对点的地产推广，在朋友圈中挖掘客户。
这些人，就是现在渠道公司原型 。直到地产营销口的部分人，开始专业化的运作这个事，渠道公司就开始成型了，他们几乎代理了当地的所有楼盘，只要你有买房子的需求，他们就能帮你买到你想要的房子。
同时，对于没有形成自身品牌影响力的众多中小开发商来说，获客成本是很高的。拿出十万块钱去做广告做活动，获得有效客户可能只是个位数，费效比很高。
因为客户的关注度是分散的，你无法用一种广告形式去吸引所有客户的关注。
但是，渠道公司不花广告费，他们采用的是人海战术，他们利用代理来的楼盘资源，和高佣金，吸引了数千名地产从业者帮助他们卖房，这数千名经纪人分布在城市的各个角落各个阶层，他们可以同时影响身边的数万人，基本上能覆盖到大部分地产目标客户。
可以说，效率非常高。渠道公司打的是概率。这数千名经纪人，每天总会有人成交。无论是谁成交，谁卖出房子，渠道公司都会有收益。对于开发商来说，只要让渠道公司代理房产销售，不用花大量的金钱投入广告，凭借渠道公司打造的分销王国，也可以实现稳定的销售业绩。因此，很多开发公司愿意跟这样的渠道公司合作。
与此同时，我们可以发现这样一个有趣的现象，如今，不少开发商其实并不敢明目张胆的降价，因为打砸售楼部的场景历历在目，但你可以去渠道要优惠，开发商给渠道公司一定的优惠，但渠道可以给购房者几个点，这样一来，渠道起到了变相降价的效果。
渠道带来的恶性循环
对于渠道而言，很多人都认为，存在即合理，要是没有一点用，也不可能谁都上渠道，甚至给那么高的佣金。特别是市场不好的时候，对于开发商来说，哪怕点位再高，也是和销售挂钩的，成交一套给多少，这和不论花多少钱到底能换来多少成交不确定相比，渠道的计费模式的确很容易接受。
然而，果真如此吗？渠道就没有任何问题了？
首先，从目前来看，渠道必须高佣金，简单的说大部分渠道的点位都在2%以上，而这对于地价、资金成本都越来越高的开发商来说，的确是很难承受。
其次，真渠道与假渠道，所有人都知道，渠道是真能带来成交，但这里大部分的客户其实都来自二手房门店，大部分城市都限购，现在的客户资源基本都被二手房门店掌握。
第三，渠道的定价权，在市场低迷期，渠道的客户也非常有限，这种情况下，谁给的钱多优质客户带给谁，这就造成了各项目之间的竞价。
所以市场不景气——开发商病急乱投医——渠道中介带客——项目直接高价比拼吸引渠道带客——高点位下，渠道中介不再开拓门店客户专心洗客户——谁也没客户了！
这个恶性循环已经开始了！
其实，简单的总结一下：我们可以看出，渠道就像一把双刃剑。开发商对它的依赖有多大，它的利刃就同样有多强。如果在窗口期冲刺，高点位的确能带来一些效果，但如果依赖渠道，都上了渠道，最后的结果其实只是行业多了几个点的成本。而这些成本最终都会不明不白的转嫁到购房者身上。
文中部分图片来源于网络，如有侵权请联系马上删除。
