九月已至，天气见凉。空气中已在漂浮着“金九银十”的气息。在地产行业，九月十月向来是促销旺季，重要性远远高过三四月所谓的“小阳春”。向来可以说，金九银十的市场形势，足以决定整年的走势。
然而，从前几年开始，“金九银十”就已失灵。到了今年，“楼市小阳春”并没有出现，“金九银十”是否会到来？
01
这一次，房地产市场的严峻超乎以往。
全国商品房销售面积负增长，早已不是新鲜事。而进入8月以来，从一二线到三四线，商品房成交量都开始出现下滑。
先看国家统计局数据。今年1-7月份，全国商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%。而在过去几年，商品房销售面积基本都还是两位数的增速。如果认为官方数据覆盖范围太广，不足以作为参考。那么第三方市场监测的数据，足以说明更多问题。
根据克而瑞数据，今年8月，一二三线城市新房成交量全部出现下滑：
一线城市新房成交量环比下降10%，同比下跌7%。二三线城市成交量同环比双降，跌幅分别为3%和6%。
与新房相比，二手房情况同样不容乐观。数据显示，截至8月28日，易居研究院监测的13城8月二手房成交量为6.49万套，环比下降18.2%，同比下降9.8%。
这反映出楼市调控加码之下，市场的抛售情绪和变现情绪是何其强烈。
其实，在眉山，很多人估计没有这种强烈的感受，因为不少媒体爆出的数据还是眉山楼市一片欣欣向荣的景象，又暴涨了多少多少。但是仔细分析近两年的房地产，你会发现，楼市似乎又回到了2012年左右最火爆的时期，那个时候楼市遍地开花，但那之后出现的库存积压想必大家都还记忆犹新吧！
当高增长不复存在，开发商就将面临存量博弈的激烈竞争。对于开发商来说，这还只是开始。
02
开发商最怕的不是房价下跌，而是没人接盘和无处融资。
在楼市里，购房者最怕房价下跌，因为房价下跌意味着资产贬值，意味着原来的房贷相比房价负担更重。
与购房者不同，开发商最在乎的现金流。房地产是信贷驱动型的，以高杠杆、高债务和高周转著称。可以想象如果一个项目“4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”，一笔资金一年可以滚动两次，高周转的力量多么强大。
然而，所有的高周转都是以市场上行和政策宽松作为基础的。
如果市场不再上行，哪怕只是横盘，对于开发商来说，就会失去大幅扩张的基础。横盘，意味着存量博弈，而存量博弈，向来赤膊相见、你死我活。
如果政策不再宽松，哪怕只是收紧融资，对于开发商来说，就可谓釜底抽薪，没有了融资渠道，原来的高负债没法周转，原来的高周转没法持续，原来的高杠杆面临风险。
恰恰，这一次面临的是市场横盘和政策收紧的双重挤压。先说开发商，房地产正在面临最严重的“钱荒”，说是融资“凛冬”一点都不夸张。
近日，有媒体报道，多家银行近期收到窗口指导，自即日起收紧房地产开发贷额度，原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。在此之前，房地产信托融资、外债融资就已受到限制，而房地产资金违规流入房地产则在严厉打击之列。
再看购房者，央行的LPR机制的横空出世，给渴望降息的投资者浇了一盆冷水。新LPR机制的要害在于，让利率跟随市场而浮动，从而降低企业融资成本。但楼市另有规则，实际利率走的是“LPR加点”的玩法，而且未来房贷利率不得再进行打折，只能加点上浮。换言之，在新机制下，即便LPR利率大幅下滑，楼市也能一如既往定向加息。
这种模式必然带来一个结果，那就是实体定向降息、楼市定向加息，货币之水被楼市调控的大坝所赌。
03
那么，在这个开发商注定让利抢跑的金九银十，还能不能买房呢？
说这个话题之前， 我们先来看看两次重要会议对未来中国区域经济发展重点的表态。
8月26日，最高领导人主持召开中央财经小组专题会议，对城镇化是这样说的：
要根据各地区的条件，走合理分工、优化发展的路子，落实主体功能区战略，完善空间治理，形成优势互补、高质量发展的区域经济布局。 增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。
9月1日，中央人民政府网站挂出来的 “国务院金融稳定发展委员会第七次会议”里又出现了类似表述：
充分挖掘投资需求潜力，探索建立投资项目激励机制，支持愿意干事创业、敢于担当、有较好发展潜力的地区和领域加快发展。
这两个新闻是什么意思呢？
国家对一个城市的长期战略定位，指明了该城市未来发展的长期增长点。而从现在开始，我国的各个城市，各个地区已经不用共同工业化，现代化，“千城一面”地发展了。今后的路数，是“强者恒强”——中心城市和城市群将来会是发展的重点，人口、资本、等要素都会向这里集中。
看到这些，笔者只感觉一哆嗦。
我们都说买房就是赌国运，往小了说，也是赌城运。毕竟，一套房的价值，事实上是土地的价值，以及附着在土地之上的教育、医疗、交通……各种公共资源价值的总和。
当国家对于区域经济发展的理念改变，中小城市的城运就此固化，再也没有超车的机会，那么，大部分中小城市的楼市，将没有任何投资潜力可言。
对于眉山而言，深处天府新区这颗大树之下，正是高速发展期，未来前景依旧被不少人看好。不过，在信贷、市场、资金等多重压力下，“金九银十”究竟如何，能否成为开发商卖房的好时机还有待市场进一步检验。
