在眉山各个楼盘周边，或者各大二手房中介处，总有一群热心的人散发着各类楼盘信息广告，说是可以提供买新房优惠政策。别看他们貌不惊人，但他们中间，有些收入高的年薪甚至可以在百万以上。在普通购房者眼中，他们或许“只是个中介”，但在楼市交易的大链条之下，他们却有一个更为专业的名字——“渠道”。
如今，买房人需要渠道提供优惠政策，开发商则需要渠道提供客户。作为两者桥梁的渠道，似乎购房者和买房者都离不开它。然而，事实并没有那么简单，因为对于购房者而言，明明可以节省下几万作为优惠的房款却偏偏给了渠道，开发商则为此承担了高额营销费用。所以，对于被渠道绑架的眉山楼市而言，受伤的其实还是买房人。
渠道在楼市无处不在
“美女看看这里的房子，景观大房，巴适得很。”“某某区域，低密度洋房。”“参加看房团，最高可得1万元购买优惠。”……
这一幕幕的场景，似乎很多次出现在我们的生活中，没错这就是渠道。按照熟悉眉山楼市的业内人士说法：“在开发商的账面上，现在至少有一半左右的房子是通过渠道卖出的。有的项目甚至全部卖给了渠道。
目前渠道在眉山（楼盘）地产市场的分成通常占房价比例是1%-5%，这意味着，“渠道”拿走了开发商几乎全部的销售费用；也意味着，购房人1%-5%的房款将为“渠道”的服务买单。这并不是一笔小数目，按照总价100万来计算，购房人需要付给“渠道”的费用就为1-5万元。
于是有人戏称，眉山楼市被渠道绑架了。不过，事实并没有那么简单，不仅仅是开发商明面上的销售费用进了“渠道”的腰包，包括媒体品牌推广费用等房企其他名目的开支也被“渠道”花费挤占得所剩无几。
“渠道”是个什么鬼？
对于当下的楼市而言，广义“渠道”所能涵盖的范围相当宽泛。房地产销售代理公司是“渠道”的正规形态。通常情况下，无论房企是否有自己的销售团队（以下简称“自销”），在项目去化的前期阶段，都会找代理公司合作，有的项目甚至会找2-3家代理公司合力销售，以避免某一家代理公司垄断客群。
代理公司通常有“驻场”及“带客”两种做法。驻场的代理公司需要让自己的销售团队驻扎在项目案场，派驻人数根据项目大小不等。这样的代理公司通常兼具楼盘策划和销售代理两大职能，项目的推广节点、每个节点的推广要点、每个推广要点的落地实施、对外传播、推广渠道这些前期销售工作，驻场代理公司需要全程介入。当然，项目开盘前后的蓄客、来电接听、案场接访、后期追访、指导成交等一系列直接面向客户的销售环节，也都由代理公司把控。
代理公司“带客”的方式则相对简单，开发商选择这种形式的前提是项目有自销团队负责案场接待到项目成交的把控，而代理公司则是需要把目标客户源源不断地输送进来。这时的代理公司则是扮演了狭义上“渠道”的角色，为项目建立一条输送客户的通道。
最终，无论是“驻场”的还是“带客”的，开发商都按照项目成交套数给代理公司结算佣金。而代理公司得以安身立命的最根本法则，就是自身拥有丰富的客户资源。为了能获得更多的客户，代理公司拿下一个楼盘项目之后，也会结合项目的位置和特点，使用更多方法获取客户。初级的是如小蜂蜜截客，更高级的方法是看房团等。
羊毛出在“羊”身上
回到我们最开始的问题，渠道绑架了楼市，为何我们购房得到了优惠，开发商营销费用也减少了呢？
一位业内人士透露，由于渠道费率太高，开发商如果把这部分费用列入营销费用，将很难通过审计。所以，开发商会采用其它方式，让消费者承担这部分费用，把渠道费用“表外化”。或者将这些以营销为目的的费用，以其他名义开发票。
当然，由于开发商对渠道的依赖，渠道费用也成为购房难以绕开的环节。最终，购房者成了这笔“渠道费”的买单人。
现实的情况是，在开发商卖出房屋时，上述以团购费等形式出现的款项将全部不能作为买入成本予以抵扣，你需要为这些费用全额买单，却不能把这笔费用写入购房合同。因为，在“一房一价”的透明房屋备案流程中，你所购买的住宅已经被明码标价。渠道费就这样不明不白地被收走。
