小产权，大赠送，“幻变”成了近两年眉山楼市的最新走势。随着房价的上涨，大户型房屋由于总价太高，普通购房者难以承受。然而，市场造就了一个折中的解决办法，这就是通过赠送空间的形式，让小户型房屋拥有更大的使用面积。在购买力没有显著增长的情况下，这确实解决了很多人对居住的需求，而这也成了房地产市场新的主宰。
【】“幻变”让购房者享受大空间
“总价36万元，差不多120平方米，还是挺划算的。”大约在半个月前，笔者的一位亲戚在眉州大道区域购买一套电梯公寓。看得出，亲戚对这套房屋很是满意。最大的原因就是面积够大。“我还以为30几万顶多只能买到80多平方米呢！”
亲戚家住乡下，这套房是他们为儿子准备的。由于此前手中余钱不多，只能眼见房价上涨。今年终于下定决心购房，尽管压力还是很大，但终于解决了他们以后和儿子住在一起的难题。
亲戚在买房时，虽然仔细看了户型图，有不少半赠送、全赠送面积，但不怎么看得明白。后来看了样板间才发现，原来和图上差别确实蛮大，因为这明明就是一套大户型的房屋。“起初，他们说只有80多平方米左右的产权面积，但能做到三室两厅，我还以为是骗人的，看了才发现，原来是真的。”
如果算单价，亲戚的房子并不便宜，每平方米大概是4400多元。但是算实际使用面积的话，却要便宜很多，大概只有3500元不到。不过在亲戚看来，这些并不重要，重要的是，他们家花了36万元，买了一套能和儿子一家住在一起的房子。
在陪亲戚看房的时候，有不少和亲戚抱有同样想法的购房者。他们尽管对“幻变”了解得不是很多，但由于很清楚自己需要什么样的住房，能出多少钱。这样一来，他们便成为了“幻变”的行家里手。
“你不要说那么复杂，你就说，这个房子多大，我要花多少钱吧！”在一售楼部，一位购房者对售楼小姐的解说显得有些“听不懂”。最后，售楼小姐省去了很多解说环节，直接告知了房子的实际面积。这位购房者对比几个户型后，选择了和亲戚差不多的户型。
“房子就是拿来住的，面积越大越好，钱越少越好。”趁着销售小姐办手续的间隙，我和这位购房者闲聊了一会儿。在他看来，对于售楼人员的那些解说，他完全听不懂，因为他最关心的还是面积和总价的问题。至于不同计算面积所决定的单价，那也是无关紧要的事情。“说实话，我看了几次房，发现很多买房的人，都和我的想法差不多，也算是随大流吧！”
【】“幻变”成楼市新标准
后来，在和不少房地产业内朋友聊天时才发现，这种“幻变”空间房屋已经成为了眉山楼市新主宰。能不能“幻变”、有多大程度的“幻变”，已经成为了购房者的第一置业标准，也成为了开发商能否在市场上立足的最大因素。
随着市场的调整，“幻变”渐渐成为了楼市新标准，这句话或许有些过，但却是不争的事实。要成为趋势不稀奇，但要成为标准，那就不是很容易了。房价上涨、楼市调整，给房地产业发展提出了严峻的挑战。但市场却通过“幻变”找到了一个有效的解决办法。
因为房价的走高，造成了普通百姓出现了买房难问题，也造成了市场的销量不足、不景气。“幻变”的出现，让普通百姓在购买力与房价不对等上涨的情况下，能买得起房，而且是大房。
或许是巧合，房子最主要的功能不是投资，也不是回报，而是解决百姓居住的问题。此前，由于市场的不成熟，大家已经忽视了这个房子最本质的功能。现在这个问题反而因为房市的“唱低”而得到了应有的重视。
不久前，有传言本地某项目的“赠送面积”存在违规的嫌疑，随后开发商公开澄清。由于不是很了解细节，我们不评价。不过，市场或许是最好的衡器。从目前市场反应看，在售的绝大多数项目都或多或少有“赠送面积”，而且“赠送面积”越大，市场销售越火。
“‘幻变’的出现，让楼市找到了新的方向。”有业内人士认为，此前大家都很担心，如果房价持续上涨，总价越来越高，房子会不会出现“有价无市”的情况。但是后来的发展却表明，市场的功力远远超乎大家的预料，市场竞争能解决这些问题。户型越做越小，却越来越合理，几年前浪费巨大的大户型房屋销声匿迹了，取而代之的是户型越来越紧凑的小户型房源。尽管面积没有那么大，但对于居住者而言，这已经完全能够满足。开发商的开发理念和购房者的真正需求，终于找到了交集。
“‘幻变’其实更多的是对户型的优化。”也有业内人士指出，如果将“幻变”空间仅仅定义在赠送面积上，显得有些狭隘。从更大范围来讲，“幻变”真正的核心，是对房屋使用性能的进一步优化，面积仅仅是一个方面。那些将“幻变”做到极致的户型，往往更实用。“这应该是未来的大趋势。”
【】细算“幻变”账
既然是市场交易，这不得不牵扯到性价比的问题。“幻变”的出现，也正好因此而起。那么我们就来算算账，看看“幻变”为什么能够获得成功。
房价是大家最关心的话题。但房价到底是单价还是总价呢？笔者认为，因为房价有一个乘法效应，决定大家购房的最直接因素不是单价而是总价。毕竟，单价并不是最终大家掏出的真金白银，总价才是。
而所谓“乘法效应”就是，单价每上涨100元，总价往往会是几千上万元。假设大家的收入涨幅与单价涨幅相当，你还是买不起房，因为你要用几年十几年的时间去凑足总房款。收入跑赢房价，买房还是很难，就是这个道理。
我们算一笔账为例，假设80平方米的住房，目前房价4000元/平方米，一年后4100元/平方米，总价多出了8000元。实际上，很多人在这一年里，根本没有多挣到这么多钱。如果搞按揭，情况是不是有些好转？答案是，同样不会简单，只有越来越难。目前总价32万元的住房，首付四成12.8万元；一年后总价32.8万元，首付13.12万元。两者相比，也多出了3200元。即使收入跑赢房价，大家也才多挣1200元，不管是一次性还是按揭，都差距很大。这还是保守估计，因为在这一年中，房价只涨100元的情况，几乎不会出现，而且影响购房能力的物价上涨、开销增加等因素并没有考虑进去。
有人认为，“幻变”最大的优点就在于，它绕开了单价这个无关紧要，却又十分敏感的话题，直接将总价和使用面积挂钩，让购房者也一目了然。因为对购房者而言，单价顶多只是一个参考因素，正真的制约因素是房子的总价和大小。到底是不是这样的呢？
我们举个简单的例子，假设单价是4500元/平方米，一套是产权面积80平米、使用面积110平米的“幻变”住房，另一套是产权面积110平方米，没有“幻变”空间的住房。80平方米的产权面积，总价36万元；110平方米产权面积，住房，总价49.5元元。两者相比，相差13.5万元！而实际上，两套房屋的使用性能是完全一样的。如果按照110平方米计算，“幻变”户型的单价只有不到3300元。两者差别还是很大。这也正是“幻变”之所以受大家欢迎的最直接原因。
