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再见,公摊!住建部新规:住房按套内面积算!

2019-02-25 来源:界面四川
 
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【摘要】一提到“公摊面积”,几乎每位购房者都或多或少存在些许抱怨——好不容易攒够了钱买了套100㎡的房,交房后却发现实际使用面积只有70㎡……

一提到“公摊面积”,几乎每位购房者都或多或少存在些许抱怨——好不容易攒够了钱买了套100㎡的房,交房后却发现实际使用面积只有70㎡……

 

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其实自1998年,我国进入“商品房交易时代”以来,“公摊面积”一词便饱受购房者诟病。


而就在日前住房和城乡建设部办公厅关于《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》在第二部分2.4.6条中指出:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。


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截图自《住宅项目规范(征求意见稿)》


从而引发媒体和民众的广泛关注与议论,且不少媒体和自媒体擅作主张,在文中甚至在标题中大肆宣传“取消公摊”等字眼。


对此,有专家指出,征求意见稿中出现“住宅建筑以套内使用面积进行交易”旨在为购房者提供更清晰的购房参考,防范一些房地产商通过公摊面积做虚假文章。


为什么要这样说,其实源于2018年9月14日,新华社发表的一篇名为《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象》的调查文章中指出:在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。新华社记者采访了解到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。


对此,部分业内专家认为:公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。


所以建议从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。


新华社文章还指出,调研显示:国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。


而在2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》第十八条中规定:“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”,并无强制要求。


但在实践的商品房销售环节中,我国多地住宅建筑主要以“建筑面积进行交易”。


然而实事上,早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。


2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。


该条例于2002年8月1日开始施行,也宣告了重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策。而政策目标,就在于让购房者明明白白的购房,最大限度的减少房地产交易过程中的纠纷。


而此次住房和城乡建设部发布《住宅项目规范(征求意见稿)》,想必也是从这一目的出发,将被大家称为房地产市场中“最不透明的一项指标”彻底改变,从而保护购房者的合法权益。


而在我们百度“公摊面积”时发现,“公摊面积”是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算


另外,共有建筑面积也包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。


而此次《住宅项目规范(征求意见稿)》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的重要意义在于,购房者有了“选择权”和“比较权”。


比如,当同一地段有两个新建商品住宅开盘时,如果都是按照“建面(建筑面积)”定价交易,或一个按照“建面(建筑面积)”定价交易,一个则按照“套内(使用面积)”定价交易的话,那作为购房者,选择和比较之下相对比较难。但如果未来都是按照“套内(使用面积)”定价交易的话,那对于购房者来说,则是最为直观的比较和选择了。



对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍说,这种做法既符合国际通行做法,也符合“房住不炒”的政策导向:“因为对于购房者,公摊面积只是附属设施,对他而言更重要的是具体居住面积。居住面积‘一是一,二是二’,买房才会没有太多顾虑。如果套内面积小,老百姓觉得不划算。这样做,开发商也会更加注重如何做大套内面积,也会防范他们通过公摊面积做虚假文章。”


然而《住宅项目规范(征求意见稿)》中所提及的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”就真的意味着会未来会取消“公摊面积”了吗?


《住宅项目规范(征求意见稿)》出台以后,房屋的总价和单价会有所变化吗?


在前面我们提到过,从2001年6月1日起开始施行的《商品房销售管理办法》第十八条中规定:“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”


对此,《商品房销售管理办法》解释说:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。


而现实中,目前我们所遇到的大多数购房合同中,开发商前期宣传大多按照“建面(建筑面积)”进行计价。但在实际签订的购房合同当中,则基本上都是按照“套内(使用面积)”的方式进行的合同拟定。


比如说,开发商在前期宣传的时间,在对外广告上打出的是“10000.00元/㎡”,但在实际成交过程中,合同中则会以套内面积计算,便成了1.00+万/㎡。


所以,对于购房人来说,这套房子还是这套房子,而且房子的总价是不会发生改变的。只是从交易环节来说,《住宅项目规范(征求意见稿)》明确了开发商和购房者需按照套内面积进行交易而以。


所以,不管未来是以“建面(建筑面积)”交易还是以“套内(使用面积)”的方式进行交易,只不过是计算方式发生了改变,对商品房的总价,甚至是物业费等没有任何的改变。


由此可见,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,并非部分媒体和自媒体所大肆宣传的“取消公摊”,其实这也不能完全抑制“买100平米房子只得70平米”的商品房交易乱象重现。但可以明确的是,“以套内使用面积进行交易”能让购房者更直观的比较,最终做出明确的购房决定。


值得一提的是,《住宅项目规范(征求意见稿)》中,除了规范“城镇新建住宅建筑应全装修交付”外,还对新建住宅建筑电梯设置作出了规定:


1、四层及四层以上住宅建筑,或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m,轿厢门净宽不应小于0.90m;


2、十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台;


3、新建住宅建筑电梯的载重量不应小于800kg。


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