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楼市拐点已来 眉山高地价楼盘谁来为你买单?

(眉山房产网)房价为什么这么高?相信每个人心中都有一个原因,比如刚需支撑,或者经济发展的支柱地位,再比如丈母娘经济,甚至通货膨胀,或者房子的投资属性,或者更多原因……不过说来说去,似乎最没有争议的就是地价推高了房价。


高地价必然会导致高房价?小编以为并不尽然。开发商拿地成本高,建造出来的房子售价自然高,这个看似理所当然的逻辑,显然是在市场行情好的时候。在市场不景气的情况下,购房者会为开发商高地价买单吗?答案是显而易见的。


眉山楼盘效果图


楼市拐点已来   眉山高地价项目还能卖高价吗?


“面粉”真能决定“面包”的价格?


在楼市,人们通常把地价和房价比作面粉和面包的关系,这也是不少人常说的面粉的价格决定了面包价格,真是这样的吗?


小编举个简单的例子,如果把上海陆家嘴的一块地皮,免费送给你。然后,你在这块地皮上建了一个新楼盘。请问,你的新楼盘,定价多少?


答案是:15万元/平方米,上海陆家嘴市场价。


你陆家嘴的地皮是免费拿的,但是,你建楼之后,房价仍然是那么高。


你说你拿地是免费的,成本低,所以你把房子以3万元/平米的价格,便宜卖出去。但是,没有用。第一批业主收楼的第二天,二手房就会挂出市场价,15万元/平方米。


总之,归根结底,无论你怎么折腾,上海陆家嘴的所有房子,都是昂贵的,没有例外。


为什么?因为,根本就不是地价推高了房价,而是房价推高了地价。不是因为地价高,所以房价高。而是因为房价高,所以地价高。


如果,我们大眉山的一块地皮,以5万元/平方米的地王价格拍卖给你。你一时犯傻,拍了下来。那么你在这块地皮上面,建了一个新楼盘。请问,房子的单价多少?


答案是:9千元/平方米,眉山市场价。


你对眉山的老百姓诉苦,你说你这块地皮,是以很贵很贵的价钱,拍下来的。所以你希望你的房子,能卖到2万元/平方。


但是,眉山的老百姓不会鸟你。他们说,你地皮买贵了,关我屁事。总之,这里的房子市场价,就是9千元/平米。你贵了,就是没人买。


为什么?因为,根本就不是地价决定了房价,而是房价决定了地价。


楼市拐点已来   眉山高地价项目还能卖高价吗?


楼市拐点已来   眉山高地价项目还能卖高价吗?


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高价拿地会被套吗?


高价拿地风险大,而且很有可能被套,在这个问题上没有神话。


虽然说土地和住房是面粉与面包的关系,但毕竟这还是两个独立的市场。拿地和销售之间的时间间隔决定了这里面有很多不可控的市场因素在发生作用。


同样还是以我们大眉山为例,在前些年市场行情好的时候,不少开发商疯狂拿地,导致有些项目到现在也还没有出来,甚至一度闹出“退地”传闻。从开发商的角度来看,最大的悲剧就是拿地拿在了高点,而卖房的时候也碰上了市场的低点。一旦节奏踏错,满盘皆输。大开发商资金实力雄厚,融资成本也低,这轮被套了可以等下一轮。特别对于眉山这种增长潜力很大的城市,这轮被套了等下一轮解套然后再赚钱的概率还是大的,这也是很多大开发商现在敢高价拿地的原因。但是对于小开发商而言呢?能不能扛得到下一轮是一个大问题。特别对于融资成本很高的小开发商而言,只要市场转冷,即使房价不跌,处于胶着状态回不到款,那也是生或死的问题。


就在去年的楼市大行情之前,眉山也有不少项目出现了烂尾,跑路等。显然,他们再多扛一年甚至几个月,就能等来好行情。但是他们没能看到曙光。在这个点儿,拿不拿地都难受。不拿地难受三天,拿地则可能难受三年。


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眉山的高地价项目怎么办?


说了这么多,我们还是要把焦点落到我们大眉山身上,为啥子?因为在楼市一路看涨的情况下,今年土地市场也出现大热,个别地块议价率高达百分几百,楼面地价更是来到近6000元/平米。


让我们首先来回顾一下:


2018年6月21日,眉山市公共资源交易大厅内硝烟四起,几十家开发商参拍的土拍大战正式打响!本次挂牌出让的三宗地块2017(M)-18、2017(M)-19、2017(M)-20,均位于岷东新区,三宗地总面积达434.95亩。最后,三宗土地全部成功拍卖,楼面价分别达到了5564.17元/平米、5637.87元/平米和5479.17元/平米。


什么意思?以这个楼面价初略计算下来,开发商如果以目前的市场价(9月本网统计眉山城区新建商品房成交均价6267元/平方米),亏本是显而易见的。


所以,对于高价拿地开发商来说,小编以为只能在产品创新上更下功夫,做出差异化的改善产品,这样即使市场下行无法面向刚需销售,也可以利用产品的差异性向改善型客户销售。而如果一味的坚持高房价,在楼市拐点下,未来前景并不乐观。


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