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眉山老城区的老房子,还有购买的价值吗?

2018-04-17 来源:本站原创
 
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(眉山房产网)近年来眉山房价持续上涨,尤其是进入2017下半年后,房价更是扶摇直上。2018年春节后,在眉山新楼盘房价又小涨了一波后,有不少手握闲钱的朋友咨询笔者:眉山老城区的老房子那么多,是否值得投资。而朋友们持有在老城区投资老房子的想法,基本基于以下5点:

1、房价低

相对眉州大道、东坡岛、岷东新区等区域内的新楼盘的房价,老城区的老房子相对低廉。

2、可能是学区房

大量的老房子属于学区房,绝大部分公办的优质学校对应的户籍所在地都是老房子。

眉山老城区实景图

老城区实景图

3、生活配套成熟

老房子小区的内部环境虽然不怎么样,但老房子毕竟是在原来的核心区域,生活比较便捷。

4、总价也低

老城区内老房子的面积一般都不大(除了个别特殊单位单位的房子),低总价能满足更多购房者的投资预算。

5、有拆迁的可能性

眉山老城区内的不少老房子,大多都是旧改的对象,随着城市不断升级,老房子就有拆迁的可能。

老城区的老房子是否值得我们投资?若从以上五点来看,答案是似乎是肯定的。在回答这个问题前,笔者先讲一个朋友的考察经历。

前不久,笔者的一个朋友来到川内某三四线城市做项目考察。如同中国大多数三四线城市一样,该城市的楼市也是一片火爆。但考察中,朋友却发现一个特别的现象:该城市70%以上的楼盘项目都集中在新城区。但是,这些楼盘却纷纷将自己的售房部开设在老城区,这种“扎堆”现象,让人有些费解。

眉山老城区实景图

老城区实景图

通过了解,最终得知新城区楼盘在老城区设置售房部的目的,不是因为老城区人傻钱多,而是因为,80%以上的老城区居民在购置住房时,都会选择新城区。所以,当朋友了解这个现象背后的原因后,也就明白为什么新老城区的对比,如同欧洲对非洲了。

其实,仔细想想又何止是朋友考察的城市如此,在笔者看来,在城市新城区快速崛起的同时,老城区快速衰落的分化发展现象,应是国内绝大多数城市尤其是三四线城市发展的一个普遍现象。而新老城区之间的“此消彼长”和城市“迎新辞旧”的发展趋势,无论快慢,几乎都在以不可扭转的坚定步伐向前迈进,对于我们眉山和眉山广大购房者来说,也将是一个不得不面对的问题。

笔者另一个朋友,在前年搬入新区的新家后,去年将自己位于眉山老城区的三居室,房龄近20年的一套老房子挂出销售。朋友委托了中介公司,也在网上发布了信息,但看房者寥寥。为了早点卖出房子,价格也是经过多次调整,一降再降。不过,直到今天,朋友的这套房子也没有卖出去。对于这样的结果,朋友既困惑又焦虑。

2017年下半年,随着眉山房价上涨,意欲在楼市通过卖旧买新实现“腾笼换仓”的购房者,笔者身边就有不少。然而,在“卖旧”的过程中,除了个别特殊房源外,他们几乎都跟朋友一样,遭遇老房子难卖的境况。老房子为什么难卖呢?是什么原因导致老房子的保值能力下降了呢?原因很简单:眉山老城区整体衰落了。

这里,或有朋友会说老城区是过去的城市中心,城中心的房子一定保值,按照正常逻辑的确如此。但很多人都忽略了一点,地段是固定的但市中心却是流动的。这点不难理解,除了北上广深和几个强二线城市之外,在全国330多个地级城市中,有近300个的中心城区都发生过转移。因为城市要发展,经济要增长,通常就需要卖出大量的土地,同时还需要建设具有潜力的新区。优势新区一旦建立起来,市中心就注定会发生转移。市中心转移的因素,加上政府和开发商积极配合推动,教育、医疗资源开始向新城区倾斜。其结果就是,新城区越来越金贵,老城区就越来越破败。如今国内大多数一二线城市,老城区的老房子的结局已经很清晰了,就是三不,不拆,不管,不许违建。眉山目前大规模的城建工作已经进入后期,无论是人口增长、信贷环境,以及城市化进程,都决定了政府很难有钱像往常一样搞扩张了。说白了,还是盈亏问题,谁都知道,比起成本高得吓人、社会矛盾风险大的老城区土地,建设新城区显然是个更为经济的选择。

眉山老城区规划图

老城区规划图

2018年,国内三四线城市棚改货币化明显收缩。从某种角度讲,棚改仅是一门生意,而在我们眉山,真正有利可图的棚改(低容公建)还剩多少呢?可预见的是,未来除非公共基础设施建设,或者高溢价的大型商住项目,眉山老城区动迁的可能性极小,而不拆迁只能等着房子慢慢老掉牙。

10年前买房,我们看的是房子与雕像广场的距离;今天买房,我们看的是房子与万达、体育馆等的距离。在眉山城市高速发展的今天,老城区在交通规划、商圈升级、社区优化等方面的拓展,变得十分困难。尤其是这两年,我们可以很深切的感受到,在东坡岛、岷东新区、眉州大道等新城区快速崛起的同时,眉山的老城区也正在走向衰落。

这几年,眉山楼市异常火爆,但有经济实力的基本都购置了新房,搬离了老城区。如今留在或租住在老房子里的,多为老弱病残,以及对房租较为敏感的底层打工族。眉山老城区的老房子,大多都有15岁以上的房龄。老破小、无绿化、停车难、配套差、管理差是普遍现象。由于历史原因,这些建筑多为砖混结构,抗震等级、建筑标准较低,施工工艺差。“未老先衰”是这些老房子的共同特征。极高的改造成本和政府重心的转移,对于大多数老房子来说,旧改就是一个遥不可及的梦。老城区的很多老房子,不到旧改,就走到了生命的终点。

如今80、90是购房的主力军,从“有居”到“优居”,其购房观念不同于父辈,已发生了根本变化,刚需改需均有同样的品质要求。所以,这些环境差、停车难、老破小的,在交通、公共设置已经不适合现代生活的老城区的老房子,如今已很难再入购房者的法眼。

所以,关于眉山老城区的老房子,是否值得投资的问题,笔者想说给出的答案是:若投资,请远离。若怀旧,请留下!


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