“三问”小区公共绿地的所有权和管理权

2017-09-22 来源：眉山日报

绿树葱郁、层楼叠榭、曲径通幽——城市建设越来越美，小区环境越来越好。然而，在一些住宅小区，住户侵占小区公共绿地的现象屡见不鲜。

举个例子，底楼住户将房前屋后的绿地当做自家“自留地”，要么硬化后搭建棚架，要么圈占起来改造成私家花园，要么自行改变绿化植物的品种、数量……具体情况不一而足，但此类现象比比皆是。

可是，这样做侵犯了别人的合法权益，很可能陷身于纠纷中，你知道吗？近日，市城管执法局法规科相关负责人就一些市民关心的问题进行了回答。

问题一：我占用自家窗外的草坪，侵犯谁的合法权益了？

答：小区里的建筑和设施要区分所有权，对于住宅、经营性用房等专有部分，购买者独自享有所有权；对于绿地、道路等共有部分，只能是本小区的业主共同共有、共同管理。《物权法》第七十三条有规定，“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。这就明确了通常情况下小区绿地的权属：业主共同共有。既然是小区业主共同共有，个人就不能据为己有，道理很通俗吧？

问题二：当初买房子的时候，开发商说窗外的绿地归我，还写在合同里面的，我的房价也比别人高，它怎么就不是我的呢？

答：住宅小区在开发建设时，对绿化面积和绿化率已有规划，按照规划建设好的绿地，属于小区业主共同共有。开发商擅自把公共绿地许诺给您，是无权处分。根据《合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，合同无效。如果有其他业主投诉、举报甚至起诉您，您在小区绿地上精心设计和修建的“私人空间”，将被强制恢复原状，到时候受损失的还是您。

问题三：还有人问，那我想让小区里的绿地上档升级，或者想把它换做更合理的用途，难道也不行吗？

答：当然行了，您是小区业主，自然有管理小区公共事务的权利，但是要按照法定程序，合理合法行使权力。

《物权法》第七十六条规定，住宅小区的重大事项由业主共同决定，具体包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；有关共有和共同管理权利的其他重大事项等。

决定上述事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，也就是说，要经过“双过半”同意，才可以改变小区公共绿地的性质、用途等。当然，业主大会能讨论决定的，仅仅是小区公共绿地，不包括城市公共绿地。提醒大家，如果要在绿地上搭建建筑物、构筑物，需要到规划部门办理审批手续，否则就是乱搭乱建哦。