“后地震时代”的眉山楼市

2012-04-07 来源：

汶川大地震虽然没有给我们眉山带来深重的灾难，但毋庸置疑，地震对我们这个城市的房地产产生了深刻的影响。最为明显的变化是，眉山房地产由地震前的卖方与买房在相互博弈的市场，在地震后完全转变成为买方市场。

我仍然热爱眉山

市民对这个城市依然充满着热爱。地震使眉山濒临危险的边缘，又侥幸的与死神擦肩而过。我们饱含着泪水，充满对这个城市的热爱。所以依然有90%的被访者坚持认为，眉山依然还是一个宜居的城市，肯定不会考虑去别的地方安家。市民的爱，给我们这个惊魂未定的城市带来希望。

观望不是毁灭而是鞭策

地震影响了绝大多数人的购房意愿。地震对购房意愿的影响是极其深远的，六成以上的被访者选择推迟购房或者继续观望，这给当前正在推广、销售的开发商造成一些压力。购房意愿是购房者很明确的心理因素体现地震对购房者的心理影响远远大于地震对这个城市房地产产生的破坏性。这个影响的逐渐减少需要时间和外在的刺激因素。当前的压力对开发商不是毁灭，而是对他们的鞭策。使得他们必须花更多的精力投入，来取悦我们的购房者，而心存侥幸的开发商会加快被市场抛弃的速度。

投资购房者比例显著减少

纯居住的购房者占到被访者的六成，有三成的购房者以投资兼居住为购房目的，纯粹的投资购房者只占到一成的比例。体现了这个城市房地产市场成熟的一个方面，刚性需求，满足基本居住需要的购房成为购房者群体中最大的主流。这个结果对开发商来说是很大的利好消息。明白的告诉了开发商应该开发怎样的住宅产品来取悦购房者，就能找到项目的市场出路。开发商既不能损害真实的市场需求意愿，提供与市场需求不相匹配的供应，又不能心存侥幸的通过欺骗性营销来实现销售目标。

高层电梯的机遇与冷遇

高层电梯遭受市场冷遇。被访者10层以上的电梯住宅购买意愿，从地震前的40%下降到地震后的15%，目前眉山市场推出的高端楼盘又全是这类产品。在地震阴影消除之前的这段时间里，造成供需失衡。这就需要开发商在产品介绍（特别是质量安全）方面进行翔实的宣传。三言两语的口号是不能打动购房者的，坦诚的软文宣传此时就必不可少了。一方面，价格适当，产品品质高的多层、小高层住宅会逐渐受市场喜好，销售情况稍好。但是不会出现极力追捧的情况，毕竟六成以上的购房者受地震影响放弃了当前购买行动。另一方面，高层及超高层住宅，为了追求回款速度，会采取降价及多重优惠政策来吸引购房者，这对购房者来说，是个利好消息。

建筑质量受到空前关注

一场地震，让眉山市民清楚感受到原来地震离我们并不遥远；一场地震，让购房者改变了选房的标准；一场地震，生动地诠释了质量就是生命的真谛。震后，市民自然而然地展开了对建筑房屋质量、结构、抗震能力等实用性话题的讨论，一时间设防烈度结构现浇等专业术语成了热门词汇。因为过硬、达标的建筑质量意味着居住的安全、稳固，这也令许多在奢华顶级高档境界等广告中看花眼的购房人开始重新审视建房的最基本因素建筑质量。60%的被访者的购房首选项由以往的价格变为了质量，而普通老百姓由于专业知识的缺乏以及不对等，所以只有寄望于开发商的良心和监管部门的力度。建筑质量是百年大计，是良心工程，只有尊重生命的建筑商、开发商才能赢得人们的信任。

区域位置的安全性

受地震影响，被访者觉得虽然眉山不在地震带上，但是心里总之不是那么踏实，可能是对所谓的专家们信心不足。所以，除了要先考虑质量以外，还要考虑万一又一次地震来临时，能否及时躲避到相对安全的区域。因此，这给楼盘相对不算集中，街道宽阔，广场较多，地势开阔的新区带来难得的市场机会。

未来房价

超过六成的被访者认为未来房价要下跌。这样选择一方面出于被访者的愿望，另一方面也基于他们的判断，这两个因素加在一起，使得对未来市场看跌的数量要多于看涨的人。当然被访者绝大多数非业内人士，对于房价的构成以及影响房价的因素缺乏科学的论据支撑。房价遵循市场规律出现有弹性的波动，是房地产市场走向成熟的标志性特征，而不是如悲观的人认为那样，会给眉山甚至四川的房地产未来带来毁灭性的打击。即使不是地震的出现，眉山的房价也必然要经历下跌上涨的周期过程，开发商也要经历阵痛和分化的过程。目前的疲软市场对某些资金不够雄厚或者对困难准备不足的开发商来说，必然不亚于8级地震。

结论

从以上调查结果来看，地震对眉山房地产造成一定的影响，特别是短时间内让市场受到冲击表现是很明显的。这种表现，从根本上说对我们这个城市的房地产不会产生破坏性的影响，而是朝着这个产业正确的发展方向向前推进，只是在推进的过程中遭遇了意外的考验。这个考验本身，不能改变眉山房地产朝着成熟、理性市场发展的方向。而且可喜的是，这个城市的房地产因为地震提前进入了买方市场。这对购房者来说，是一个很大的利好。

眉山房地产，不在地震后沉沦，就在地震后成熟，结果取决于多方市场主体的共同行为。其实，对于眼光长远的眉山房地产企业家们来说，也许机遇就在半年后！